开发业务平稳，商业经营深化质量优先

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 8 月 31 日 新城控股（601155.SH） 开发业务平稳，商业经营深化质量优先 核心观点： 2022 年上半年，新城控股住宅开发业务经营平稳，销售表现好于行业平均水平，回款率居于行业前列。商业方面，运营收入持续增长，毛利润率保持高位，经营战略深化质量优先。财务上，在经营性现金持续净流入和融资改善下，企业保持相对充裕的现金流，三道红线稳居绿档，整体财务稳健。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、住宅开发经营平稳，回款率居于行业前列 2022 年上半年，房地产市场信心整体较弱，尽管政策松绑不断，但未改变购房者预期，市场持续低迷。新城控股在“住宅+商业”双轮驱动战略下，经营上具有一定的韧性，开发业务经营平稳。 上半年，新城控股完成合同销售金额 651.6 亿元，实现合同销售面积 657.2 万㎡，根据亿翰智库发布的《2022 年 1-6 月典型房企销售业绩研究报告》，新城控股位居第 14 位，尽管销售金额较 2021 年同期有所下降，但相比 TOP200 房企 1-6 月总销售额同比-52.1%的降幅，企业表现仍好于行业平均水平。且在紧抓销售和资金回笼下，新城控股实现 760.3 元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率达 117%，展现了持续经营的韧性。 土储方面，新城控股总体土地储备充沛，截至 2022 年中，企业拥有总土地储备建面 1.31亿㎡，可满足未来 2-3 年的开发运营所需，其中一、二线城市约占公司总土地储备的 37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的 29.46%，土储结构较优。 营收结转和盈利上，企业上半年实现营业收入 428 亿元，毛利润率 21.9%，较 2021 年同期上升 2.3 个百分点，毛利润率维持稳定且小幅回升。此外，上半年新城控股三费费用明显降低，三费总支出较 2021 年同期减少 15.8%，费用管控提升下，企业盈利水平有望进一步改善。 二、商业运营收入持续增长，进一步深化经营提质 2022 年上半年，在房地产行业艰难情况下，公司“住宅+商业”双轮驱动战略优势凸显。吾悦广场运营良好，上半年商业运营总收入同比增长近 20%。 截至 2022 年中，新城控股共实现 135 个大中城市、189 个综合体项目的布局，已开业及委托管理的吾悦广场 131 座，吾悦广场开业面积 1189.06 万㎡，出租率 96.01%，商场开业数量位居境内外上市公司首位。在经营上，新城控股进一步深化质量优先、经营提质，更注重项目的商业价值，聚焦高价值商业项目标杆打造，不断迭代进化运营模式，推进数字化运营，打造智慧商业。 在良好运营下，上半年商业运营收入 47.18 亿元，同比增长 19.8%。盈利上持续保持高利润率水平，上半年物业出租及管理毛利润 31.6 亿元，毛利润率 72.2%，占企业毛利润总额的 34.2%，对企业整体利润的贡献持续增加。根据企业年初制定的计划，全年计划新开业吾悦广场 25 座，下半年吾悦广场将迎来集中开业期，我们认为，尽管面临着疫情等诸多挑战，但在规模稳步扩张和经营质量提升下，企业实现“商业运营总收入 105 亿元”的全年目标可期。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2019-2022H1 新城控股商业运营收入及毛利润（亿元） 资料来源：亿翰智库、企业年报 三、融资渠道拓宽，三道红线稳居绿档 截至 2022 年中，新城控股在手现金 447.8 亿元，流动资金较为充裕。一方面，企业经营现金持续净流入，上半年回款率达 117%，经营性现金净流入 115 亿元。另一方面，企业在融资上有所改善，上半年被选定为发债“示范房企”，在监管机构的支持下发行 10 亿元首单带信用风险缓释凭证的的中期票据，5 月在境外发行 1 亿美元无增信的美元债，此外吾悦广场经营性物业贷也在持续落地。 相对充裕的流动现金对企业的债务偿还提供了强有力的支持，新城控股 2022 年公开市场债务到期总规模 126 亿元，1-8 月已偿还 103 亿元，剩余到期债务规模较小，且目前已无美元债到期，在经营性现金持续净流入和融资渠道不断拓宽下，企业有望保持现金流稳定，平稳度过行业波动。 财务上，企业持续保持稳健，三道红线稳居绿档。截至 2022 年中，企业有息负债 822.4亿元，较 2021 年末减少 8.5%，合联营公司权益有息负债 91.44 亿元，较 2021 年末减少20.5%，负债降低下，企业财务持续改善，截至 2022 年中，企业净负债率 48.4%，处于行业较低水平，扣预资产负债率 67.1%，非受限现金短债比 1.07 倍，均满足监管要求。 01020304050607080901002019202020212022H1商业运营收入毛利润 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告