2022中国房地产行业发展白皮书

12022中国房地产行业发展白皮书12022中国房地产行业发展白皮书2022 中国房地产行业发展白皮书暨 影响力指数 • 2022 年度地产风尚企业表现报告《观点指数 • 2022 中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数 • 2022 年度地产风尚企业表现报告）是对地产行业各业态领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2022 博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数 · 2022 中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数 • 2022 年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。22022中国房地产行业发展白皮书目录/CONTENTS03 / 市场篇销售回顾：触底与回暖土地市场观察：边际缓和04 /14 /19 / 资本篇地产金融：偿债中流地产基金：风口与重组20 /27 /33 / ESG 与数字化篇ESG 发展：潜力标尺数字化发展：任重而道远34 /41 /46 / 产业物流篇产业运营：逆境铸魂物流资产投资运营：资本奔腾47 /53 /59 / 创新发展篇康养产业综合运营：窗口与机遇文旅发展：识变从宜办公空间服务：多元未来住房租赁：REITs 突破与增长信号60 /69 /75 /80 /89 / 物业服务篇物业服务：辅车相依，唇亡齿寒90 /98 / 商业篇99 / 商业地产纵览：静待复苏32022中国房地产行业发展白皮书市场篇42022中国房地产行业发展白皮书销售回顾触底与回暖 6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 5864 亿元，环比增加 50.4%环比增加 50.4%，前 100 房企 6 月销售复苏6 月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略；同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。“”数据来源：观点指数整理观点指数发布的“2022 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究报告显示，6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 5864 亿元，环比增加 50.4%，同比下降 44.4%。1-6 月，前 100 房企累计实现权益总销售金额 24448亿元，同比下降 52.2%，降幅较 1-5 月收窄 2 个百分点。从整体销售情况来看，1-6 月前 100 房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑，权益销售金额突破 1000 亿的房企共 4 家，比去年减少 8 家；突破 600 亿的房企共 9 家，比去年减少 14 家，100 亿以下的企业有 36 家，比去年增加 35 家。数据来源：观点指数整理1-6 月，前 20 房企实现权益销售金额 14184 亿元，同比下降 42.1%；6 月单月实现权益销售金额为 3590 亿元，环比增加 61.7%，同比下降 30.8%。从头部房企来看，1-6 月前三房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额为 1851 亿元、1411.9 亿元以及 1399.4 亿元，同比下降 38.9%、31.2%、39.3%。另外，去年同期权益销售金额在 2000 亿以上的企业有 5 家，而今年上半年尚未有企业销售达到 2000 亿。52022中国房地产行业发展白皮书数据来源：观点指数整理销售均价方面，上半年前 100 房企销售均价总体平稳，6 月单月录得销售面积为 5150 万平方米，销售均价为 1.67 万元 / 平方米，较上月均价上升 10 个百分点，同比上升 12 个百分点。土地减量近半，22 城首批供地分化据观点指数统计，2022 年 1-6 月一二三线城市成交土地建面 87624 万平方米，同比减少 30%，土地成交总额 14310 亿元，同比减少 53.9%；6 月一二三线城市成交土地建面环比增加 23.9%，同比减少 22.7%，土地成交总额环比增加 60.3%，同比减少 40.6%。数据来源：Wind、观点指数整理数据来源：Wind、观点指数整理2022 年 1-6 月，一二三线城市成交住宅用地建面22005 万平方米，同比减少 57.6%，成交总价 11091 亿元，同比下降 57.7%，6 月一二三线城市成交住宅用地建面环比增加 68.8%，同比减少 51.9%，土地成交总额环比增加 67.8%，同比减少 43%。随着楼市热度下降，拿地企业数量减少，土地出让规模下滑，其中住宅用地供应降幅明显；成交方面，土地成交量价齐跌，宅地在土地成交总价中占比较高，对市场表现影响更为突出。集中供地方面，2022 年不少城市继续放宽集中供地的参拍条件，包括下调竞买保证金或监管资金比例、下调政策性房源配建面积、取消“竞自持”环节、取消销售房价限制等，但土拍条件对集中供地的影响较小，城市间集中供地仍表现分化。据观点指数统计，2022 年上半年 22 城首批集中供地挂牌地块 471 宗，成交地块 396 宗，成交建筑面积约3898 万平方米，成交总价 4961 亿元，平均撤牌及流拍率约 15.9%。由于企业参拍积极性下降，叠加集中供地批次增加，北京、青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等多个城市确认今年将会举行四个批次的集中供地，因此今年首批集中供地土地挂牌数量普遍下降。北京、广州、重庆等商品房库存较为合理的城市在2022 年集中供地中缩量保成交，首轮土拍表现相对平稳；62022中国房地产行业发展白皮书南京、长春等城市商品房库存高企，土地交易市场冷清，在供应缩量情况下成交不太理想；少部分城市一批次供应宅地挂牌数量上升，包括上海、深圳、合肥、成都等，其中深圳表现亮眼，平均溢价率达到 15%。房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期2022 年上半年，受融资通道收缩和销售行情下行影响，房地产企业资金承压。数据来源：国家统计局、观点指数整理国家统计局数据显示，1-6 月房地产开发企业到位资金 76847 亿元，同比减少 25.3%，降幅较 1-5 月的收窄0.5pcts。6 月单月房企到位资金 16443 亿元，同比下降23.6%，相比 5 月降幅收窄 9.8pcts。从到位资金结构上看，1-6 月国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款累计值分别为9806、55、27224、12158、24601 亿元，同比增幅分别为 -27.2%、30.7%、-9.7%、-25.7% 和 -37.9%，增速较 1-5月变动分别为 -1.2pcts、-70.3pcts、-2.5pcts、1.3pcts、1.8pcts。6 月，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款分别为1761、4、6163、2373