万科A(000002)业绩正增拿地聚焦，多元业务增长稳健

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 半年报点评 2022 年 08 月 31 日 万科 A（000002.SZ） 业绩正增拿地聚焦，多元业务增长稳健 归母净利润同增 10.6%，期间费用率降低。2022 年上半年公司实现营业总收入2069 亿元（YoY+23.8%）；归母净利润 122 亿元（YoY+10.6%），扣非归母净利 117 亿元（YoY+9.3%）。利润增速低于收入主要因为：（1）毛利率下降，上半年整体毛利率 20.5%（YoY-2.5pct），其中房地产结算毛利率 21.9%（YoY-3pct），税后房地产结算毛利率 17.3%（YoY-2.3pct）；（2）投资净收益占收入比重同降1.4pct 至 0.3%。期间费用率显著下降，销售管理费用率同降 0.9pct 至 4.6%，财务费用率同降 0.9pct 至 0.1%，主要因为汇兑收益大幅增加。截止 2022H1 合同负债 5876 亿元，覆盖去年结算收入 1.5 倍，为收入增长提供保障。 销售额同比下滑近四成，结算实现较高增长。公司上半年销售金额 2153 亿元（YoY-39.3%）；销售面积 1291 万方（YoY-41.1%）；销售均价 16680 元/平（YoY+3.1%）。上海、南方、北京区域是主力区域，销售额占比 36%、22%、12%。上半年结算收入 1789 亿元（YoY+23.9%），结算面积 1310 万方（YoY+17.5%），截止 2022H1，公司已售未结资源合同金额/面积分别为 6673 亿元/ 4327 万方，较上年末下降6.1%/7.4%，覆盖上年结算收入/面积 1.7/1.4 倍，已售未结资源保持合理水平。 投资规模收缩但质量提升，一二线拿地金额占比达 96%。公司上半年新获取项目 19 个，规划计容建面 308 万方（YoY-79.6%），权益计容规划建面 213 万方（YoY-80.7%），总地价 387 亿元（YoY-66%），权益地价 248 亿元（YoY-72%）。上半年公司降低了拿地强度，拿地金额/销售金额和拿地面积/销售面积为 18%和23.8%，同降 13.8pct 和 44.9pct。投资金额中一二线城市占比达 95.6%，推动新增项目楼面价同比上涨 68%至 1.3 万元/平，随着拿地毛利率修复、布局向一二线集中，公司土储质量提升，将带动结算利润逐步修复。截止 2022H1 公司在建+规划中项目计容建面 1.4 亿方（YoY-14.6%），还有旧改 524 万方，土储相对充裕。 三道红线维持绿档，融资成本保持低位。截止 2022H1，公司有息负债 2802 亿元，同比增长 4.3%。负债结构合理，期限结构来看，短期有息负债占比 22.4%；融资对象来看，银行借款占比 58.9%。公司净负债率 35.5%，剔预负债率 68.4%，现金短债比 2.25 倍，三道红线持续达标。公司融资渠道多元，上半年发行了 29.9 亿元公司债券以及 85.1 亿元中期票据，此外 7 月和 8 月共发行了 34 亿元的公司债券以及 50 亿元的绿色中票。公司综合融资成本 4.08%，较年初下降了 0.03pct，融资成本保持低位。 多元业务均实现稳健增长，万物云上市启动价值待重估。（1）物业服务：万物云上半年营收 144 亿元（YoY+38.2%），7 月分拆上市获批，作为物管行业龙头，上市在即价值有待重估，且有望借助资本市场扩大市场份额。（2）物流仓储：冷链业务高速增长，运营效率领先。上半年物流业务营收 18.6 亿元（YoY+39.1%），其中高标库 10.4 亿元（YoY+13%），冷库 8.2 亿（YoY+94.7%）。高标库稳定期出租率 91%，冷链园区使用率 78%。（3）租赁住宅：规模领先，品牌成熟。上半年租赁业务营收 14.8 亿（YoY+12.3%），截止 2022H1 泊寓共运营管理房屋21 万间，累计开业 17 万间。（4）商业开发运营：规模稳步增长。上半年营收 40亿元（YoY+10.4%），其中印力管理的项目收入 27.5 亿（YoY+12.2%）。截止2022H1，印力累计输出管理项目 35 个，面积 231.3 万方，63.5%为第三方项目。 投资建议：我们认为公司作为龙头国企，基本面稳固，土储充裕、财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中提升市场份额。此外公司多元业务发展迅猛，万物云上市在途，我们认为若万物云成功上市，公司资产负债表将大幅改善，加杠杆空间也将提升。我们预测公司 22/23/24 年营业收入分别为 4977/5280/5446亿元，归母净利润为 248/263/286 亿元，对应摊薄 EPS 为 2.13/2.26/2.46 元/股，当前股价对应 22 年动态 PE7.8 倍。我们认为公司合理市值为 2479 亿元，对应目标价格 21.3 元/股，对应 2022 年 PE10 倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情影响超预期，政策放松不及预期，公司持续减值风险，万物云估值不及预期。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419,112 452,798 497,744 527,955 544,608 增长率 yoy（%） 13.9 8.0 9.9 6.1 3.2 归母净利润（百万元） 41,516 22,524 24,790 26,342 28,618 增长率 yoy（%） 6.8 -45.7 10.1 6.3 8.6 EPS 最新摊薄（元/股） 3.57 1.94 2.13 2.26 2.46 净资产收益率（%） 16.9 9.7 9.1 9.0 8.9 P/E（倍） 4.7 8.6 7.8 7.3 6.8 P/B（倍） 0.9 0.8 0.7 0.7 0.7 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2022 年 8 月 31 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 8 月 31 日收盘价(元) 16.63 总市值(百万元) 193,418.70 总股本(百万股) 11,630.71 其中自由流通股(%) 83.55 30 日日均成交量(百万股) 68.53 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《万科 A（000002.SZ）：归母净利正增，融资优势凸显》2022-04-29 2、《万科 A（000002.SZ）：业绩下滑利空释放，多元业务发展迅猛》2022-04-01 3、《万科 A（000002.SZ）：三季度拿地谨慎，已售未结资源充足》2021-10-30 -32%-16%0%16%2021-082021-122022-052022-08万科A沪深300仅供内部参考，请勿外传 2022 年 08