龙湖集团(00960.HK)经营稳健坚定向前，核心净利润同比增长6.1%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 半年报点评 2022 年 08 月 29 日 龙湖集团（00960.HK） 经营稳健坚定向前，核心净利润同比增长 6.1% 事件：2022 年 8 月 26 日，公司发布 2022 上半年业绩公告 营业收入 948.1 亿元同增 56.4%，核心净利润 65.5 亿元同增 6.1%。2022 上半年公司实现营业收入 948.1 亿元，同比增长 56.4%。其中物业发展实现收入837.7 亿元，占比达 88.4%。公司合同负债及预收账款 1819.7 亿元，覆盖 2021年营收 0.82 倍，较上年 0.87 倍略有下降。利润方面：受高价地及限价政策影响，公司地产开发毛利率同比下降 6.1pct 至 17.3%，带动整体毛利率同比下降 6.4pct至 21.3%。公司归母净利润 74.8 亿元，同比增长 0.8%，核心净利润 65.5 亿元，同比增长 6.1%，核心归母净利率 6.9%同比下降 3.3pct。中期股息 0.33 元/股。 销售额 858 亿元同降 39.8%，持续聚集高能级城市。上半年全口径销售额 858亿元，同比下降 39.8%，降幅优于克而瑞统计的 TOP10 房企平均值 45.4%；权益口径销售额 565 亿元；销售面积 519 万方，同比下降 37.2%；销售单价 16550元/平。公司持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达 10%和 83%。在上半年行业基本面持续下行的情况下，公司在 33 个城市销售金额排名前十，6城销售金额排名第一。截至 6 月 30 日，公司已售未结金额为 2950 亿元，覆盖2021 年营收入 1.3 倍，为未来业绩结算奠定扎实基础。 审慎投资，权益拿地金额 132 亿元同降 66.1%。公司上半年年拿地态度审慎，拿地力度下降：权益拿地金额 132 亿元，同比降低 66.1%；权益拿地建面 134 万方，同比降低 81.5%。面积口径权益比 59.3%，同比微增 3.3pct。权益金额口径的投销比为 23.4%。截至 6 月 30 日：公司目前土储面积为 6767 万方，一线及二线土储货值占比高达 82%。土储楼面价 5206 元/平，为当期销售单价的 31.5%。 多航道业务稳步增长，上半年经营性收入同比增长 26%。公司上半年经营性收入 110 亿元，同比增长 26%。公司 C2 商业航道上半年年新开 4 座商场（含 3 座轻资产），目前已开业商场达 65 座。上半年商场销售额 216 亿元，同比降低 2.7%；整体出租率为 96%维持高位。商场上半年租金收入为 46.5 亿元，同比增长 25.2%，整体回报率高达 6.5%。C3 航道冠寓已开业 11.1 万间，规模行业第二。租金收入为 11.8 亿元，出租率同比提升 1.3pct 至 95.4%。C4 物管航道上半年收入约 63亿元，综合毛利率为 29%较 2021 全年提升 4pct，实管面积 2.8 亿方，连续 13 年客户满意度超 90%。 融资优势明显，三道红线稳居绿档。公司恪守投资管理纪律，严控短债比例和债务敞口。截至 6 月 30 日，公司有息负债总额为 2124 亿元，一年内到期债务占比仅 10%。在手现金为 876 亿元。三道红线指标稳居绿档：净负债率为 55.3%，剔除预收账款后的资产负债率为 68.1%，现金短债比 4.07。2022 年公司已发行 3笔公司债共计 50 亿元和 1 笔中期票据 15 亿元，票息在 3.3%-4.1%。其中中期票据由中债征信公司全额担保。 投资建议：龙湖集团在上半年行业下行周期中稳步经营，审慎拿地，多元业务齐头并进。同时保持财务稳健的优势，三道红线稳居绿档。维持“买入”评级。我们预测公司 2022/2023/2024 年的总收入分别为 2504.0、2600.4、2689.8 亿元。归母净利润分别为 265.7、270.9、272.7 亿元，增速分别为 11.4%/2.0%/0.7%，EPS 为 4.44/4.53/4.56 元/股，对应的 PE 为 7.1/6.9/6.9X。 风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情反复超预期。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 184,547 223,375 250,399 260,041 268,983 增长率 yoy（%） 22.2 21.0 12.1 3.9 3.4 归母净利润（百万元） 20,002 23,854 26,565 27,090 27,272 增长率 yoy（%） 9.1 19.3 11.4 2.0 0.7 EPS 最新摊薄（元/股） 3.34 3.99 4.44 4.53 4.56 净资产收益率（%） 16.0 15.3 15.4 14.6 14.4 P/E（倍） 9.4 7.9 7.1 6.9 6.9 P/B（倍） 1.8 1.5 1.4 1.2 1.1 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2022 年 8 月 26 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 地产发展商 前次评级 买入 8 月 26 日收盘价(港元) 26.70 总市值(百万港元) 167,708.39 总股本(百万股) 6,281.21 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 15.36 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《龙湖集团（00960.HK）：核心净利润同比增长 20%，三道红线稳居绿档》2022-03-27 2、《龙湖集团（00960.HK）：1H21 核心利润 61.8 亿元同增 17.1%，物业投资业务毛利润贡献比例达 22.3%》2021-08-27 -32%-16%0%16%32%48%2021-082021-122022-042022-08龙湖集团恒生指数仅供内部参考，请勿外传 2022 年 08 月 29 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 576776 644388 674114 705255 737277 营业收入 184547 223375 250399 260041 268983 现金 77006 88104 96915 106606 117267 营业成本 130517 166835 187805 195372 198652 应收票据及应收账