地产天天见（第31期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 31 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？》 《地产天天见（第 28 期）：房地产投资下滑对 GDP 的影响有多少？》 《地产天天见（第 27 期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？》 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 31 期） 由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？ 【每日一问】 从 2013 年单独二孩政策到 2016 年的全面二孩政策，总人口出生率有所增加；但自 2017 年以来生育率逐年下降。2013 年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；2014 年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加 0.8 个千分点，但 2015 年又回落至 12‰；2016 年 1 月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至 13.6‰。2013 年后，二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从 2013 年开始不断增加，2017 年达到 51.8%，首次超过一孩新生占比。 多孩占比提升或催生更多三房、四房的需求。从国际比较来看，各国统计局披露的数据中， 2021 年新加坡一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为 46%、36%、18%；2020 年德国一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为 46%、33%、21%。我国目前的三孩及以上占比分别低于新加坡及德国 4、7 个百分点。克而瑞数据显示，在 194 个重点检测城市中，2015年以来三房、四房成交占比整体稳中有升，分别从 2015 年的 44.4%和 7.4%提升至 2021 年的54.5%和 20.7%。与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，2021 年成交占比降至 14.7%。 由家庭人数增加带来的新增刚需究竟有多少呢？我们根据总人口出生率预测总新生儿数。然后根据城镇新生儿占总新生儿比重，得到城镇新生儿的预测值。根据新生儿不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数。假设一孩、二孩及三孩以上新增住房需求的有效比例分别为 100%、60%、30%，得到新增住房有效需求。根据我们的测算，我们预计： 1）未来三年城镇新生儿人数约为 1443 万人；预计 2024 年一二三孩城镇新生儿人数分别为214、204、52 万人，占比分别为 45%、43%、11%。我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约 4.26 亿平。2016 年新生儿带来的新增住房需求曾出现过一个小高峰，达到 2.50亿平。根据我们的测算，2022-2024 年家庭人数的增加带来的总住房需求约为 1.44、1.42、1.40亿平，平均 1.42 亿平/年。 2）2035 年前由家庭人数的增加带来的新增住房需求为 1.35 亿平/年，2036-2050 年为 1 亿平/年。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 31 日）申万房地产板块上涨 0.19%，相对沪深 300 收益率为 0.11%；恒生地产板块下跌 0.71%，相对恒生指数收益率为-0.74%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.99%、-0.66%、-1.76%。地产龙头万科董事会主席郁亮在中报业绩会上关于“短期市场已经触底、处于缓慢温和恢复中”、“房地产十万亿量级市场仍在”、“市场收缩过了头，积蓄自发修复的动能”等表态，对长期低迷的市场信心的修复起到了一定的提振作用。此外，今日首批三只保障性租赁住房 REITs 正式上市交易，发行规模总计 37.97 亿元，是公募 REITs 覆盖领域的进一步扩容，开盘后全部涨停；在上市仪式上，证监会副主席李超表示将尽快推动首批扩募项目落地，推动 REITs 立法。我们认为推出的核心目的在于增加租赁住房供给，通过 REITs 盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、实现租赁住房投资循环，或成为未来行业发展新模式之一。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 0.08%，排名前三是万科 A、保利发展、新城控股，涨跌幅分别为 4.66%、2.06%、1.96%，万科披露中报显示上半年营收、归母净利润同比增长 23.8%、10.6%，在行业深度调整阶段，两位数增长超预期；新城中报显示归母净利润同比虽下降 32.5%，但盈利能力回升，归母净利润率同比提升 1.5pct 至 7.0%；保利前日公布中报也显示业绩保持稳健正增长（5.1%）。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.38%，排名前三是龙湖集团、华润臵地、中国海外发展，涨跌幅分别为 0.99%、0.62%、0.24%，均为优质民企和稳健央国企龙头，其中华润臵地发布中报，归母净利润同比下降19.2%，业绩表现优于行业。 2022 年 8 月 31 日 地产天天见（第 31 期） 2 附录： 【每日一问】 图表 1. 2021 年出生率显著降低至 7.52 ‰，自 2017 年后逐年下降 图表 2. 2021 年二孩新生占比为 43%， 2021 年三孩政策全面放开，多孩占比近几年显著提升 12.29 12.40 12.09 12.10 12.14 11.95 11.90 13.27 14.57 13.03 13.83 11.99 13.57 12.64 10.8