地产、宏观联合专题研究：当前地产现状评估

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产、宏观联合专题研究 当前地产现状评估 2022 年 08 月 29 日 2021 年下半年以来，地产下行风险逐渐显现，多家头部房企债务违约。今年上半年受局部疫情扩散的扰动，房地产各项指标一度滑落至冰点。与此同时，各地开始不断出台地产放松政策，但仍未见明显好转。 当前地产遇到的问题与以往不一样，特别是居民预期的转弱，已经出现自我强化的迹象，意味着当前解决地产问题的难度正在加大。 ➢ 低能级城市政策应出尽出，高能级城市相对保守 当前地产政策主要作用在需求侧，分为限贷、限价、限购、限售四个维度。本轮地产政策强调“因城施策”，尚未发布全国性的调控政策，但并不意味着当前地产政策力度就比以往小。从各地已经出台的政策来看，政策力度随着城市能级下降而增大：三四线城市的放松政策几乎已经应出尽出，一线和强二线城市相对保守。 ➢ 地产销售复苏弱，房企交付能力抑制需求释放 当前地产销售整体仍低迷，处于历史低位。不同能级城市之间分化严重，一线和强二线城市销售复苏相对较好，这也造成了各地政策放松力度不同。 居民加杠杆动力不足，有效需求被抑制，是销售疲软的主要原因。当前销售主要由刚需型消费支撑，但地产企业违约事件已经影响居民购房信心，房企交付能力成为购房重要考量因素，对居民购房需求有明显抑制，尤其是改善型需求。 ➢ 土地市场冷淡程度超地方政府预期，城投持续托底 2022 年土地市场相比于 2021 下半年下滑速度更快，1-7 月土地出让收入累计比上年同期下降 31.7%，少增约 1.3 万亿，土地出让金减收规模大幅度超地方政府预期。 各地不断放宽拍卖条件，但实际效果一般，低能级城市土地拍卖情况比高能级城市更糟糕。土地市场参与方主要以国企、央企为主，城投托底的现象依然非常明显，民企参与度积极性不高。 ➢ 房企融资情况仍未见改善，民营房企与国央企分化仍然明显 尽管政策层面鼓励满足房地产企业正常合理的融资需求，但房企融资情况并未出现明显好转。 首先，银行渠道融资仍在收缩，个人住房贷款增速下滑，房地产开发贷增速转负。 其次，非标渠道受监管和频发的违约事件影响，已经大幅收缩。 另外，境内和境外债券市场融资略有好转，但与正常区间有较大差距。同时，民营房企和国央企的分化依然明显，民企债券融资仍大幅落后于国央企。 ➢ 地产面临预期转弱并自我放大的风险，政策预计将继续加码 当前最为突出的矛盾是居民已经对开发商信心不足，这是之前几轮地产周期没有出现的。居民预期转弱并自我放大的迹象已经显现，但地方政府对地产问题“心有余而力不足”，难有足够工具解决信心问题。房地产行业短期内，急需信用注入，但居民预期完全修复或仍需政策进一步加码。 风险提示：疫情发展超预期；数据测算有误差；地产政策超预期或不及预期。 [Tab 202X 年 XX 月 XX 日 le_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 吴彬 执业证号： S0100121120007 电话： 15171329250 邮箱： wubin@mszq.com 相关研究 1.全球大类资产跟踪周报：长短端利率均有上行-2022/08/28 2.政策双周报：新一轮稳经济政策推进-2022/08/28 3.宏观专题研究：鲍威尔的“沃尔克时刻”-2022/08/27 4.8.24 国常会点评：经济悲观预期有望修正-2022/08/25 5.宏观专题研究：烂尾楼处置的海外经验-2022/08/24 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 前言 ............................................................................................................................................................................ 3 1 政策现状：高低能级城市放松力度分化 .................................................................................................................... 4 2 销售现状：保交楼担忧抑制居民购房需求 ................................................................................................................. 7 3 土地现状：城投托底不改土地市场冰冷态势 .......................................................................................................... 10 4 房企现状：融资受困且民企和国央企加速分化 ....................................................................................................... 12 5 本轮地产有何不同？预期转弱风险不断自我放大 ................................................................................................... 14 6 风险提示 .............................................................................................................................................................. 16 插图目录 .................................................................................................................................................................. 17 vUjWlXmUcVuYoPmN8O9RbRtRrRoMsQeRoOzRiNsRoO6MrQyRuOqQnPxNnNtN宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 前言 自 2021 年下半年以来，地产销售持续低迷，房企债务违约事件不断，整个房地产行业陷入历史罕见的低迷。从中央到地方，地产调控政策不断出台，无论政策在销售端、土地市场、房企融资渠道都有所放宽。 当前出台的政策效果如