地产天天见（第30期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 30 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？》 《地产天天见（第 28 期）：房地产投资下滑对 GDP 的影响有多少？》 《地产天天见（第 27 期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？》 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 30 期） 我国由结婚带来的新增住房需求有多少？ 【每日一问】 我国总结婚人数呈现下降趋势，结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。2013 年后，总结婚人数不断下降，2019年为 1855 万人，较 2013 年减少了 839 万人；其中，20-24 岁、25-29 岁结婚人数下降明显，而 30-39 岁结婚人数增加明显。2013 年后，25-29 岁结婚人数占比超越 20-24 岁结婚人数占比，成为结婚主力；30 岁以上结婚人数占比不断增加，2019 年超过 45%，其中 30-39 岁结婚人数占比为 26%，40 岁以上结婚人数占比为 20%。我们曾在第 21 期《我国生育率为什么会走低？》中分析过结婚人数的减少以及晚婚的趋势的原因，我们指出，一方面是自我选择：1)受教育时间增加、教育年限延长推迟就业平均年龄，进而推迟结婚平均年龄。2)经济发展和受教育水平提高给女性提供了更多就业机会，社会地位上升；但未能充分保护女性结婚生育的权益，为增加工作与晋升机会，女性主动选择晚婚晚育。3)女性对配偶的高要求同样是导致结婚率下降的重要因素。另一方面婚育成本导致年轻人推迟结婚，包括：恋爱成本、婚房、婚车、彩礼等。 回溯历史数据，结婚对数增加带来的刚需在 2013 年达到顶峰，近 5.9 亿平米。根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求：假设各年龄段结婚对数为结婚人数的 1/2；假设 20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁及 40 岁以上结婚对数购房的比例分别为 50%、60%、40%、30%；假设平均每套住房建筑面积为90 平米。各年龄段新增住房需求=各年龄段结婚人数*1/2*结婚购房比例*套均面积。我们回测得到，2005-2019 年新增结婚分别增加住房需求 3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.6、4.3、3.9 亿平。 那么未来结婚人数与结婚带来的住房刚需会有多少呢？ 首先，我们对结婚适龄人口进行预测，到 2024 年，全国 20 岁以上人口将达到 11 亿人。根据我们的测算逻辑：1）根据过去四年出生人口加总调整后得到 0-4 岁人口数量：进行了历史值的追溯，过去四年出生人口加总数/0-4 岁人口数量的比例基本稳定在 1.03，以此调整得到 0-4 岁人口数量；2）根据 0-4 岁人口数量，推演得到 20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁人口数量；3）65 岁以上人口数量占比为趋势拟合所得：根据历史数值及 2050 年 27.9%的中国老龄化峰值水平做出趋势拟合线，预测各年份的 65 岁以上人口数量占比；4）40-65岁的人口数量占比基本稳定在36.6%，40岁以上人口数量占比为65岁以上人口数量占比+36.6%所得。我们预计，2022-2024 年全国 20 岁以上人口将达到 11.0 亿人以上，占总人口比重为 81%。2035 年，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁及 40 岁以上人口数分别为 0.81、0.73、1.74、8.06 亿人，占总人口比重为 5.7%、5.1%、12.3%、56.9%。 其次，根据我们对结婚人数进行预测，全国结婚人数将在 2024 年下降至 917 万对。1）20-24 岁结婚人数占 20-24 岁人口数比重趋势线呈线性，在 2024 年达到 137 万对。2）25-29 岁结婚人数占 25-29 岁人口数比重趋势线呈二项式，在 2024 年达到 220 万对。3）30-39 岁结婚人数占 30-39 岁人口数比重呈对数，在 2024年达到 351 万对。4）40 岁以上结婚人数占 40 岁以上人口数比重稳定在 0.6%，在 2024 年达到 209 万对。 最后我们对结婚带来的刚需进行测算，预计未来三年由结婚带来的新增住房需求近 3.68 亿平/年。2022-2024 年分别为 3.72、3.71、3.63 亿平。假设 20-24 岁结婚对数中对新增住房需求有 50%、25-29 岁有60%、30-39 岁有 40%、40 岁以上有 30%。那么，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁、40 岁以上结婚新增住房需求分别约为 0.58、0.62、0.62 亿平；1.34、1.26、1.19 亿平；1.03、1.05、1.05 亿平；0.55、0.56、0.56 亿平。2035 年结婚新增住房需求为 3.32 亿平，长期呈现整体下降趋势。到 2035 年前，平均每年有 3.41 亿平的新增需求。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 30 日）申万房地产板块上涨 1.26%，相对沪深 300 收益率为 1.60%；恒生地产板块下跌 0.35%，相对恒生指数收益率为 0.02%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为 0.77%、0.85%、0.78%。今日地产板块上涨，财政部发布 2022 年上半年中国财政政策执行情况报告，一方面提出“加大宏观政策调节力度，谋