内生外拓双管齐下，沃土云林卓有成效

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2022 年 08 月 28 日 证 券研究报告•2022 年 中报点评 持有 （ 首次） 当前价： 17.56 元 招商积余（001914） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 内生外拓双管齐下，沃土云林卓有成效 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 10.60 流通 A 股(亿股) 6.67 52 周内股价区间(元) 11.38-20.26 总市值(亿元) 186.20 总资产(亿元) 167.66 每股净资产(元) 8.17 相 关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  央企物管平台，稳居行业十强。招商积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口。物管面积居行业前列，商业模式潜力突出。公司 2022H1 营收达 56.5亿元，同比增长18.2%；实现归母净利润达 33112万元，同比增长 33.5%；在管面积 3.0亿㎡，同比增长 51.3%。公司净利润出现上升趋势，由 2019 年的 4.7%升至 2022H1的 5.9%。公司于 2020年确定“12347”发展战略，于 2021年提出“沃土云林”商业模式，加速商业模式落地推动业绩增长。  内生外拓双管齐下，“沃土”持续增长。2022H1 基础物业管理服务实现营业收入 44.0 亿元，同比增长 22.8%，其中非住业态营收 30.1 亿元，在基础物业管理服务中占比 68.4%。办公领域优势凸显，2022H1实现管理面积 1.8亿㎡，占比达 60%。公司控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截止 2022年 6 月 30日，公司来自招商蛇口的在管项目共计 657个，占总项目数的 36.4%，来自控股股东的管理面积共计 9953 万㎡，占总管理面积的 33.1%。公司第三方拓展实力雄厚，通过“总对总”业务，合资合作业务，收购等多种方式，公司 2022H1来自第三方的管理面积达 2.0 亿㎡，在同行业处于领先地位。  “云”“林”协同增长，资管稳健扩张。增值服务加速推进，专业服务增速过百。2018-2021 年专业化服务由 2.8亿元升至 21.1亿元，CAGR高达 95.75%，2022H1 实现营收 10.3 亿元，同比增长 21.6%，其中专业增值服务 2022 年上半年维持较高增速，营收同比增长 136.2%。到家汇发展提速，品牌形象建立。公司旗下平台增值服务平台“到家汇”商城兼顾业务拓展和产品运营，2022 年上半年，全平台交易额 3.75 亿元，同比增长 22%；营业收入 2.01 亿元，同比增长 136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。资产管理项目运营稳健。截至 2022年 6月末，公司在管商业项目 47个（含筹备项目），管理面积 233.1 万㎡，持有物业总可出租面积 48.55万㎡，总体出租率 98%。  盈利预测与投资建议。预计 2022-2024 年归母净利润将保持 27.1%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为 A 股物业稀缺标的，首次覆盖给予“持有”评级。  风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 10590.93 13046.38 16130.07 19592.13 增长率 22.65% 23.18% 23.64% 21.46% 归属母公司净利润（百万元） 512.87 676.55 857.30 1052.43 增长率 17.86% 31.91% 26.72% 22.76% 每股收益 EPS（元） 0.48 0.64 0.81 0.99 净资产收益率 ROE 5.28% 6.77% 8.00% 9.06% PE 36.30 27.52 21.72 17.69 PB 2.17 2.05 1.91 1.76 数据来源：Wind，西南证券 -21%-5%11%26%42%58%21/821/1021/1222/222/422/622/8招商积余 沪深300 招 商积余（001914） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 央企物管平台，稳居行业十强 ................................................................................................................................................................. 1 1.1 国资委控股，资产重组进入发展新阶段 ........................................................................................................................................ 1 1.2 物管面积居行业前列，商业模式潜力突出.................................................................................................................................... 2 2 内生外拓双管齐下，“沃土”持续增长 ................................................................................................................................................. 4 2.1 办公领域优势凸显，“沃土”持续增长 .......................................................................................................................................... 4 2.2 依托国企资源丰富，三方拓展保增长 ............................................................................