房地产及物管行业周报2022年W34：销售底部盘整，政策再加信心

2022年8月27日房地产及物管行业周报——2022年W34（2022.8.20-2022.8.26）行业评级：看好姓名杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫销售底部盘整，政策再加信心证券研究报告仅供内部参考，请勿外传目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告2仅供内部参考，请勿外传地产板块01Partone3仅供内部参考，请勿外传添加标题95%本周核心观点4•政策面：本周中央层面供需两端政策齐发力：1）央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会，会议强调要保障房地产合理融资需求。2）国常会定调调控放松，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。此外，各地纾困与需求政策持续推进：1）纾困政策：广西南宁设立平稳房地产基金首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，围绕“保交楼、稳民生”开展工作；贵州贵阳结合房地产市场实际，确定首期房开企业“白名单”共计29家，保障贵阳市房地产业良性循环和健康发展。2）需求政策：山东威海明确商品房预售资金监管标准；江西萍乡给予购房补贴和契税补贴；湖南长沙降低二套房契税；江苏常州全面取消限售；山东济南放宽限购条件。3）组合政策：云南昭通出台组合政策，需求方面加大货币化安置力度，下调房贷利率下限；纾困方面鼓励各金融机构对符合贷款条件的房地产开发项目进行信贷支持。山西长冶出台组合政策，需求端给予引进人才不同层次的购房补贴及租房补贴。纾困端实行商品房项目领导包联制，亿级、十亿级及五十亿级以上项目分别由区县、市相关部门及市领导包联，为企业扶危解困。•基本面：本周新房市场仍在底部盘整，二手房市场修复放缓：本周全国30城新房成交面积264万平，环比+2.0%，环比增速较上周收窄6.9pct ；同比-21.6%，同比增速较上周跌幅扩大4.9pct，北京、广州、嘉兴、扬州、惠州等城市表现亮眼。分线城市来看，本周一线城市环比改善，二线城市同比跌幅扩大，三线城市跌幅收窄。本周18城二手房成交面积144万平，环比-5.7%，环比增速较上周下降7pct，同比+19%，同比增速较上周收窄8pct，低基数效应下同比增速持续保持正增长。分线城市来看，一线、三线城市延续修复趋势，二线城市环比由正转负，同比增幅较上周下降。本周土地市场供应面积和成交面积累计同环比均为正，全国100大中城市2022年累计成交面积55506万平，同比-17%。•板块行情：本周A股SW房地产下降2.60%，房地产跑输大盘1.55pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上涨0.24%，跑输大盘1.75pct，涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理上涨2.13%，恒生物业服务及管理跑赢大盘0.12pct，表现强于大市。本周A股地产重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数，H股地产重点跟踪股标的上涨个数多于下跌个数，AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数与下跌个数持平。•本周观点：我们在上周周观点中提示，中央纾困支持政策如期而至，各地因城施策稳步推进，市场筑底信号弹已打出，在本周得到较好验证。首先，本周中央两大会议再次释放积极信号，央行强调要保障房地产合理融资需求，8月23日龙湖15亿中票发行，并由中债信用增进公司提供全额担保增信支持，滨江集团9.4亿中票发行，我们认为在中央支持下，市场对民企信心逐步恢复，预计后续还有其他优质高信用公司债券发行在途。其次，地方因城施策密集出台，南宁成为继郑州之后又一设立地产基金的城市，长三角三线城市常州全面取消限售政策。我们维持此前观点，9月有望迎来政策放松+销售修复共振的机会。投资建议方面，我们继续推荐5月底以来我们坚定看好的【浙商地产一大四小】：优质龙头 - 保利发展；小而美 - 华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产；房企债券支持在途，利好财务安全市场分歧较大的标的：龙湖集团、金地集团、新城控股、旭辉控股和碧桂园。此外，我们在8月3日发布的《房地产投资修复展望》报告中详细论证了地产土地购置下行带来后续新房供应不足的问题，需求2022Q3-4持续修复至2023年阶段，如果2023年出现新房供应紧缺，或利好二手房中介机构交易量的提升，因此我们看好中介公司中的龙头标的：贝壳-W。•风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。仅供内部参考，请勿外传地产公司中报综述01本周共8家重点物管公司发行中报或中期业绩公告。•2022H1营收增速承压：4家房企营业收入同比上涨，其中金融街、绿城中国、龙湖集团上涨幅度超过50%，表现亮眼；4家房企营业收入呈现同比负增长，其中滨江集团、绿地控股、金地集团下降幅度超过-18%，中国海外发展同比降低-5.1%。•2022H1毛利率下滑：2家房企毛利率较去年同期上涨，绿地控股、金地集团毛利率同比分别上涨0.9%、4.5%，其余6家房企毛利率较去年同期全部呈现下滑趋势，其中金融街、龙湖集团、中国海外发展下降最为明显，分别下降-12.5%、-6.4%、-5.0%。资料来源：Wind，浙商证券研究所2021H120212022H12021H120212022H12021H120212022H1金融街5,47324,155106040.0%33.3%93.7%32.4%21.5%20.0%绿地控股282,696544,75620455034.7%19.5%-27.6%11.9%11.7%12.8%中国海外发展109,991242,53610434021.9%29.6%-5.1%28.5%23.5%23.5%金地集团34,27499,2322811272.5%18.2%-18.0%17.7%21.2%22.2%滨江集团19,38737,9761069088.1%32.1%-44.9%22.1%24.8%21.0%绿城中国36,135101,3086473151.4%52.9%79.1%22.0%18.1%17.4%天健集团7,76223,26982796.9%35.9%6.7%37.4%19.7%33.1%龙湖集团60,930223,9199503318.9%21.1%56.0%27.7%25.3%21.3%营业收入（百万元）营收同比增速（%）毛利率（%）仅供内部参考，请勿外传地产公司中报综述01本周共8家重点物管公司发行中报或中期业绩公告。•归母净利润增速普遍收窄：4家房企归母净利润保持增长，其中金融街同比增长90.2%，表现亮眼；4家房企归母净利润同比出现下降，其中绿地控股、绿城中国、中国海外发展下降明显，分别下降-49.0%、-26.9%、-19.4%。•净利率普遍收窄：金地集团和滨江集团净利率较去年同期出现上涨，其余6家房企净利率均呈现下降趋势。2022H1中3家房企净利率超过15%，表现亮眼，中国海外发展、天健集团、滨江集团净利率分别为16.9%、15.5%、15.0%。资料来源：Wind，浙商证券研究所2021H120212022H12021H120212022H12021H120212022H1金融街6041,6431,149140.4%-34.3%90.2%12.0%6.6%10.6%绿