地产市政联动深化，投资收益稳步增长

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：6.90 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 1,730 流通股本(百万股) 1,730 市价(元) 6.90 市值(百万元) 11,939 流通市值(百万元) 11,939 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220725 地产市政协同，股权投资发力——南京高科覆盖报告》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 2,904 4,919 5,764 6,088 6,309 增长率 yoy% 0% 69% 17% 6% 4% 归母净利润（百万元） 2,016 2,352 2,731 2,966 3,181 增长率 yoy% 9% 17% 16% 9% 7% 每股收益（元） 1.16 1.36 1.58 1.71 1.84 P/E 5.9 5.1 4.4 4.0 3.7 P/B 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 备注：股价采用 2022 年 8 月 23 日收盘价 投资要点  盈利能力稳定，融资成本较低 2022 年上半年，南京高科实现营业收入 14.86 亿（YoY-58.94%）；其中，房地产业务实现营收 9.58 亿（YoY-70.89%）,市政业务实现营收 5.27 亿（YoY+102.23%），房地产业务收入下滑拖累整体营收。公司实现归母净利润 14.05 亿（YoY-1.94%），每股收益 0.81 元，加权平均净资产收益率 9.00%。公司整体平均融资成本约为 3.25%，较去年同期下降 0.19pct。 公司上半年毛利率 27.05%，较去年同期提高 6.35pct，毛利率提升主要因为房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比减少。公司归母净利润率 94.55%，较去年同期提高 54.94pct，归母净利润率大幅高于毛利率的主要原因是公司实现投资收益 13.76 亿（YoY+22.59%）。  销售逆势增长，积极补充土储 由于去年同期基数较低，2022 年上半年，公司房地产业务实现合同销售面积 1.14 万㎡（均为商品住宅销售项目），同比增长 1040%。上半年实现合同销售金额 4.59 亿（包括商品住宅、车位等），同比增长 709.05%；其中，品院项目销售金额 3.3 亿元，且去化率在同期同类型项目中位列前茅。 为巩固公司在南京的区域深耕优势，同时实现房地产开发业务的可持续增长，公司在南京二轮土拍以底价竞得燕子矶 G34 和仙林湖 G38 两幅低密度优质地块。两宗地块合计计容建面约 14.08 万；参考周边在售项目价格，可售货值合计约 52.30 亿。  产业联动深化，拓展优质项目 公司重视传统市政业务的口碑与品牌建设，上半年多个项目荣获“金陵杯”、“省标准化工地”等奖项。此外，上半年公司持续推进产业联动，稳步推进麒麟 G3G4 地块经适房、品院、星院等项目的施工。 项目拓展方面，公司新中标麒麟 G87A 地块工程总承包及观音门中学工程总承包项目，合同金额 6.64 亿元，体现了产业协作优势。  聚焦科技创新，投资稳步发展 公司聚焦于科技领域，精选投资项目。上半年，公司新增投资互时科技、迈邦生物、星赛生物及天易合芯 4 个项目，追加投资了维通信，以可转债转股形式增持了南京银行股份 2880 万股，进一步夯实了投资收益基础。 上半年，公司投资的仁度生物已在科创板发行上市，赛特斯通过科创板上市委审议，且华昊中天等项目在 A 股上市申请中，未来投资收益持续增长可期。  投资建议：作为深耕南京的国有企业，公司房地产及市政业务产业能够发挥协同效应，实现产业联动；此外，公司发力股权投资业务，实现产投互动，打造新的利润增长极。我们预计，公司 2022 年至 2024 年实现营业收入 57.6 亿、60.9 亿、63.1 亿，同比增长 17%、6%及 4%，实现归属母公司净利润 27.3 亿、29.7 亿及 31.8 亿，同比增长 16%、9%及 7%。公司当前股价对应 2022 年估值为 4.4 倍，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。 地产市政联动深化，投资收益稳步增长 南京高科（600064.SH）/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 8 月 23 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金89218,99420,50122,799营业收入4,9195,7646,0886,309应收票据2111营业成本3,7984,5544,6884,732应收账款279346365379税金及附加298352414442预付账款82100103104销售费用79104140120存货11,25213,19213,58113,709管理费用291346426431合同资产373403426442研发费用20232526其他流动资产4,1094,2094,4414,427财务费用187177200257流动资产合计16,61636,84238,99341,418信用减值损失169153153153其他长期投资530611588577资产减值损失-73-32-39-43长期股权投资13,69311,45512,08112,410公允价值变动收益-34353608652固定资产2025709211,258投资收益2,3672,4142,4872,562在建工程01001000其他收益2555无形资产44373022营业利润2,6793,1063,4133,633其他非流动资产1,9441,7651,8561,887营业外收入2334非流动资产合计16,41314,53815,57616,153营业外支出2333资产合计33,02951,38054,56957,572利润总额2,6793,1063,4133,634短期借款3,34415,40515,13214,810所得税277302356370应付票据9999净利润2,4022,8043,0573,264应付账款3,0223,6233,7303,765少数股东损益50739184预收款项0000归属母公司净利润2,3522,7312,9663,180合同负债5,0775,7646,0886,309NOPLAT2,5702,9643,2363,495其他应付款229237233235EPS（按