房地产：LPR下调点评-“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年08月22日超 配1LPR 下调点评“稳地产”措施持续发力，后续宽松仍值得期待 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn事项：2022 年 8 月 22 日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中 1年期 LPR 为 3.65%，前值为 3.7%；5 年期以上 LPR 为 4.3%，前值为 4.45%。国信地产观点：1）今年以来，与房贷利率挂钩的 5 年期 LPR 迎来第三次下调，此次 15bp 的下调幅度大于 1 年期 LPR 和 MLF下调幅度，将进一步释放中长期流动性，提振房地产市场信心，一定程度上促进购房需求的释放；2）根据融 360 的最新数据，2022 年 7 月全国首套房平均贷款利率 4.35%、二套房 5.07%，对比当前 4.3%的基准房贷利率和 4.1%的房贷利率下限，部分城市当前仍有较大下降空间。除下调利率外，个别地方政府也开始尝试调整首付政策，需求端放松加码仍然值得期待；3）7 月销售复苏放缓，单月同比降幅扩大，作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足；4）投资建议：在淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场将重回政策博弈主线，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期“稳地产”措施的持续发力，皆在夯实房地产市场信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国；5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 5 年期以上 LPR 降幅较大，“稳地产”措施持续发力2022 年 8 月 22 日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中 1年期 LPR 为 3.65%，前值为 3.7%；5 年期以上 LPR 为 4.3%，前值为 4.45%。自今年一月与房贷利率挂钩的 5年期 LPR 迎来 22 个月首降之后，今年下调次数已达到三次。此次 1 年期及 5 年期以上 LPR 降幅不同，分别下调 5bp、15bp，5 年期以上 LPR 降幅较大，将进一步释放中长期流动性，提振房地产市场信心，一定程度上促进购房需求的释放。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：1 年期及 5 年期以上 LPR 变化情况资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 部分城市房贷利率仍有较大下降空间，需求端放松加码仍然值得期待根据融 360 的最新数据，2022 年 7 月，全国首套房平均贷款利率 4.35%，较 1 月高点下降 121bp；二套房平均贷款利率 5.07%，较 1 月高点下降 77bp。对比当前 4.3%的基准房贷利率和 4.1%的房贷利率下限，个别热点城市房贷利率仍然高企，如北京、深圳首套房贷利率分别加点 55bp、30bp，达到 4.85%、4.60%，当前仍有较大下降空间。除下调利率外，如南京、苏州、无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策，需求端放松加码仍然值得期待。图2：全国首套及二套平均房贷利率变化情况“资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 基本面复苏放缓，销售回暖动能仍显不足7 月销售复苏放缓。2022 年 1-7 月商品房销售额累计 75763 亿元，同比-28.8%，较前值收窄 0.1 个百分点；销售面积累计 78178 万平方米，同比-23.1%，较前值扩大 0.8 个百分点。单月值同比降幅扩大，2022 年 7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3月商品房销售额 9691 亿元，同比-28.2%，较前值扩大 7.4 个百分点；销售面积 9255 万平方米，同比-28.9%，较前值扩大 10.6 个百分点。销售均价延续修复态势，2022 年 1-7 月，商品房销售均价为 9691 元/㎡，同比-7.4%，较前值收窄 1.1 个百分点，环比+1.1%。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。图3：商品房销售额累计同比增速图4：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售面积累计同比增速图6：商品房销售面积单月同比增速资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图7：商品房销售均价同比增速图8：商品房销售均价环比增速资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、国信证券经济研究所整理 投资建议：淡季修复速度减缓，静待政策效果显现在淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场将重回政策博弈主线，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期“稳地产”措施的持续发力，皆在夯实房地产市场信心，提升了地产股债的“下限”。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科 A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《统计局 7 月房地产数据点评-淡季修复速度减缓，静待政策效果显现》 ——2022-08-15《房地产行业双周报-多项地产纾困措施出台，多地加强预售资金监管》 ——2022-08-09《房地产纾困措施点评-“保交楼”措施提高地产股债“下限”》 ——2022-08-08《房地产行业 2022 年 8 月投资策略暨中报前瞻-重回博弈，关注销售》 ——2022-07-27《房地产行业专题-短期布局分歧收敛，长期布局行业新生——华夏中证全指房地产 ETF 投资价值分析》——2022-07-22证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此