房地产行业周观点：上海、南京出台放松政策，两地发布三轮集中供地公告

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 上海、南京出台放松政策，两地发布三轮集中供地公告 -房地产行业周观点 房地产 证券研究报告/行业周报 2022 年 08 月 20 日 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 116 行业总市值（亿元） 15,836.21 自由流通市值（亿元） 7,601.38 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20220813：7 月住户中长期贷款少增，银监会强调房地产金融审慎管理>> 2022.08.14 <<20220806：央行强调因城施策实施好差别化住房信贷政策>> 2022.08.07 <<20220730：政治局会议强调稳定，上海二轮土拍热度较高>> 2022.07.31 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 EPS PE 评级 (元/港币) 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 12.0 1.5 2.4 3.1 3.2 8.3 5.1 3.8 3.8 买入 保利发展 16.8 2.3 2.4 2.5 2.7 7.3 7.0 6.6 6.2 买入 万科 A 17.0 1.9 2.1 2.3 2.5 8.8 8.1 7.4 6.7 买入 绿城中国 15.1 1.0 1.6 2.1 2.6 12.6 8.0 6.3 5.0 买入 滨江集团 8.8 1.0 1.1 1.4 1.8 9.1 7.7 6.2 5.0 买入 旭辉控股集团 2.2 0.8 0.9 1.0 1.0 2.3 2.1 1.9 1.8 买入 备注：股价使用 2022 年 08 月 19 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  上海、南京出台放松政策：1）8 月 20 日，上海市人民政府印发通知，优化临港新片区人才购房条件，在临港新片区工作的非上海市户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上，在临港新片区限购 1 套住房，所购住房自合同网签备案满 7 年后可转让。2）8 月 20 日，南京修订落户办法，在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入南京市缴纳年限计算并赋分。 上海定向将临港人才购房 3 年社保或纳税要求降至 1 年，南京市放宽了落户条件，均体现出因城施策的宽松力度持续加大。我们认为，一、二线核心城市限购的放松，能够提振消费者购房需求，有利于市场景气度触底回升。  两地发布第三轮集中供地公告：1）8 月 18 日，北京市第三批次集中供地的 18 宗地块挂牌，总建筑面积约 148 万㎡，总起始价 471.7 亿元，挂牌竞价截止时间为 9 月22 日。2）8 月 16 日，杭州市第三批次集中出让住宅用地挂牌 19 宗地块，出让面积 1568 亩，将于 9 月 15 日集中出让。 截至 8 月 19 日，5 个城市已发布第三轮土拍挂牌公告。从空间区位来看，杭州供应的地块中 72%位于主城区；北京 60%的项目位于“三城一区”范围内或产业园区周边，低库存版块供应量增加，有利于实现新房市场整体的供需平衡。此外，北京大部分地块不再将 90/70 户型限制作为刚性约束，能同时满足刚性和改善性住房需求。 我们认为，7 月数据环比显著下行背景下，提振销售是促进行业整体景气度触底反弹的关键，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科 A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪  销售回顾（08.13-08.19）：重点监测 33 城合计成交面积 278.0 万㎡，环比上周增长降 11.0%；2022 年累计成交 10582.1 万㎡，累计同比下降 39.7%。其中，一线城市成交 69.6 万㎡，环比上周增长 20.5%，2022 年累计成交 1984.1 万㎡，累计同比下降 29.0%；二线城市成交 124.5 万㎡，环比上周下降 0.2%，2022 年累计成交5393.1 万㎡，累计同比下降 31.4%；三线城市成交 83.9 万㎡，环比上周增长 23.7%，2022 年累计成交 3204.9 万㎡，累计同比下降 53.5%。  土地供应（08.08-08.14）：百城土地宅地供应规划建筑面积 980 万㎡，2022 年累计供应规划建面 31548 万㎡，累计同比下降 45.5%，供求比 1.32。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 4313 元/㎡，近四周平均挂牌均价 3538 元/㎡，环比增长 6.1%，同比下降 31.2%。  土地成交（08.08-08.14）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积 340 万方，2022年累计成交 23946 万㎡，累计同比下降 51.5%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 2778 元/㎡，环比下降 68.4%，同比下降 48.1%，整体溢价率为 2.0%，2022 年平均楼面价 6282 元/㎡，同比增长 11.0%，溢价率 4.0%，较去年同期下降 13.3 个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（08.13-08.19） ................................................................................... - 3 - 土地供应（08.08-08.14） ................................................................................... - 5 - 土地成交（08.08-08.14） ................................................................................... - 8 - 图表目录 图表 1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表 2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表 3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表 4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ..