房地产行业周报：促改善降息如期而至，保交付专项借款力促

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 促改善降息如期而至，保交付专项借款力促 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-08-21 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.7 月各项指标走弱，政策亟需再加码 2022-08-17 2.新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑 2022-08-16 3.7 月市场持续弱复苏，中央定调用好政策工具箱 2022-08-02 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周-0.57%，收报于 3258.08 点；创业板指本周+1.61%，收报 2734.22 点；沪深 300 本周-0.96%，收报于 4151.07 点。房地产板块+3.29%，在 31 个行业内位列第 4 位。 ⚫新房成交：成交面积同比-19.6%，环比+12.0% 本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 267万方，同比-19.6%，环比+12.0。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 75 万方，同比-14.5%、环比+27.6%；二线（14 城）一手房合计成交面积 123 万方，同比-28.8%、环比-4.2%；三线（14 城）一手房合计成交面 69 万方，同比-3.5%、环比+34.7%。 ⚫二手房成交：成交面积同比-1.9%，环比+4.5% 成交面积：本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 114 万方，同比-1.9%，环比+4.5%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 32 万方，同比-12.9%、环比+6.3%；二线（8 城）二手房合计成交面积 51 万方，同比+8.6%、环比+4.5%；三线（6 城）二手房合计成交面积 31 万方，同比-4.7%、环比+2.8%。 ⚫新房库存：库存面积环比+0.85%，去化周期 12.4 月 库存面积：截至 2022.08.18，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9311 万方，环比+0.85%，整体去化周期（按面积）约 12.4 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3216 万方，环比+0.90%，去化周期10.6 月；二线（6 城）新房库存 3269 万方，环比+0.88%，去化周期 10.0月；三线（6 城市）新房库存 2826 万方，环比+0.77%，去化周期 24.0月。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 2067 万方，成交土地总价 187 亿元，土地溢价率 2.10% 上周（8.08-8.14），百城土地供应数量为 550 宗，对应土地供应建面约3408 万方；百城土地成交数量为 385 宗，对应土地成交建面约 2067 万方，成交土地总价约 187 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 39 万方、596 万方和 1432 万方，同比分别为-49%、+29%和-4%，对应土地溢价率分别为 0.00%、3.18%和 2.60%。 -32%-20%-8%3%15%27%8/2111/212/225/22房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/20 证券研究报告 ⚫投资建议： 本周国家统计局发布 2022 年 1~7 月房地产开发投资和销售数据。 1）销售端疲软，政策工具箱仍有空间：2022 年 1~7 月，商品房销售面积累计同比-23.1%（1~6 月-22.2%），7 月单月-28.9%(6 月-18.3%)；1~7 月销售金额累计同比-28.8%（1~6 月-28.9%），7 月单月-28.2%（6 月-20.8%）。从 8 月之前的高频数据看，销售情况仍然不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：①抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州 100 亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大 AMC 机构参与房企主体纾困的具体落地。②货币政策工具箱的“后手”，如降准降息等。8 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%（前值 3.70%），5年期以上 LPR 为 4.3%（前值 4.45%），首套房利率最低可至 4.1%。我们认为 8 月的非对称降息是符合预期的，下半年仍具备调降空间；从过往降息回溯，按揭贷款利率领先商品房销售大约 2Q。③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。如二线城市将参考2014~2016 年循序渐进的调控过程：i）在非核心城区或地段进一步放松限购政策（成都、南京等）；ii）对二套房认定及首付政策做出积极支持（苏州、郑州、长沙等），尤其在改善型需求方面进一步放开政策空间，主打居住品质、配套服务的房企将受益。针对一线城市，政策空间有限，主要还是在需求侧放松落户要求，及出于疏散中心人口的考量进行一定的放松，如近期上海临港、北京昌平顺义的全龄友好住宅项目试点等政策。针对三、四线城市楼市需求萎缩的情况，预计政策集中在支撑楼市平稳运行、去存量方面，将暂时取消行政性限购限售等政策，限涨价与限降价并存，以稳定市场预期。政策持续优化调整后，二线城市有望率先进入企稳恢复通道。④房企“以价换量”力度，在“促回款、保交楼”压力下，房企极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等积极营销以提高去化率水平。 2）专项借款政策助力保交付，但开竣工数据短期内仍然承压，开发投资额仍处于收窄探底阶段。2022 年 1~7 月新开工同比-36.1%（1~6月-34.4%），7 月单月-45.4%（6 月-45.1%）；1~7 月竣工面积同比-23.3%（1~6 月-21.5%），7 月单月-36.0%（6 月-40.7%）。竣工指标依然受到近期银行断贷事件波及下行，该指标单月同比降幅稍有收窄，7 月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，如设立地产纾困基金等，但是恢复需继续观察措施落地情况，考虑到政策发力需要时间，预计 8 月压力仍存。 2022 年 1~7 月房地产开发投资完成额同比-6.4%（1~6 月-5.4%），7 月单月-12.3%（6 月-9.4%）。注意到，1~7 月土地成交建面同比-48.1%（1~6 月-48.3%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿