专题研究：房贷利率有多少下降空间？

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2022 年 08 月 19 日专题研究政策研究研究所证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]房贷利率有多少下降空间？最近一年走势相关报告《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》 — —2022-07-27《 政策专题报告 ： 从新生儿数量看入学压力*夏磊》——2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26投资要点：8 月 15 日，MLF 利率超预期调降 10bp 至 2.75%；1-7 月居民中长贷累计少增 2.1 万亿元。7、8 月房地产市场持续低迷，房贷利率是否还有下行空间？目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求。2022 年 7 月，商品房销售面积同比下降 28.9%，淡季更淡。今年前 7 月房地产开发投资下降 6.4%，房地产已陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，亟需释放购房需求，提振行业销售，走向销售复苏带动的良性循环，而降息是激发购房需求的关键。住房贷款利率与历史低值相比，还有下降空间。2022 年 7 月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为 4.35%和 5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为 3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为 LPR 加点 55、35、20、30bp，二套房利率为 LPR 加点 105、105、60、60bp，分别与历史下限最少相差 122 和 162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为 LPR加点-20bp，二套房利率为 LPR 加点 60bp，分别与历史利率下限最少相差 82 和 162bp，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。存款利率下行，预留贷款利率下降空间。4 月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考 10 年期国债收益率和 1 年期 LPR 自主调整存款利率。6 月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降 12bp，达到 2.32%，新吸收定期存款利率为 2.5%，比上年同期低 16bp。居民按揭贷款不良率低，利率加点有下行空间。居民房贷利率由以LPR 利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在 0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在 8 月 MLF 超预期降息 10bp 的前提下，年内 5 年期 LPR 下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差 122 和 162bp，二线城市最少相差 82 和 162bp，为预留政策空间按 6 倍进行折算，预计年内一线城证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2市房贷利率还有 20bp 下降空间、二线城市还有 15bp 下降空间。风险提示政策利率超预期下降；房地产销售不及预期；经济恢复不及预期。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3内容目录1、 目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求................................................................................................................. 52、 住房贷款利率与历史低值相比，还有下降空间................................................................................................................. 63、 存款利率下行，预留贷款利率下降空间............................................................................................................................. 64、 按揭贷款不良率低，利率加点有下行空间......................................................................................................................... 75、 风险提示................................................................................................................................................................................. 7证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4图表目录图 1：2022 年 7 月商品房销售面积同比下降 28.9%................................................................................................................5图 2：1-7 月居民中长贷同比少增 2.1 万亿元............................................................................................................................5图 3：房地产开发资金来源累计同比减少 25.4%......................................................................................................................5图 4：LPR5 年期贷款利率下降对居民中长期贷款的促进作用............................................................................................... 6图 5：个人住房按揭贷款不良率显著低于其他行业.................................................................................................................. 7表 1 ：一二线城市房贷利率加点情况表.......................................................................................