地产天天见（第23期）：二批集中土拍热度回暖了吗？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 18 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《地产天天见（第 19 期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？》 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《地产天天见（第 15 期）：哪些城市的房地产政策应该继续放松？》20220808 《地产天天见（第 14 期）：8 家地产商被剔出恒指意味着什么？》20220805 《地产天天见（第 13 期）：现在的房地产库存有多高？》20220804 《地产天天见（第 12 期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？》20220803 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 23 期） 二批集中土拍热度回暖了吗？ 【每日一问】 今年二批重点城市集中土拍持续提质缩量，出现溢价率略微下降、流拍现象稍有好转的特征，整体热度平平。截至 8 月 15 日，22 个重点城市中 19 城完成了二批集中土拍，另有郑州、沈阳、长春至今未公告二批集中土拍信息。1）从成交规模上看，19 城二批集中土拍共成交住宅用地 401 宗，较今年首批 19城上涨 6.6%；成交总建面 3875 万平，较首批上涨 6.0%。2）从成交价格来看，合计成交金额 5253 亿元，较首批上涨 8.5%；楼面均价 1.36 万元/平，较首批上涨 2.4%，为实行集中土拍制度以来，楼面价最高的一个批次。3）得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转，本次流拍率为5.8%，较首批下降了 3.6 个百分点。4）从整体土拍热度来看，溢价率略微下降，整体热度平平。19 城二批集中土拍底价成交率 64.1%，较首批提升 4.0 个百分点；触顶成交率为 21.7%，较首批下降 2.0 个百分点；平均溢价率 3.6%，较首批下降了 0.9 个百分点（与首批的比较均为 19 城数据比较，首批数据中剔除郑州、沈阳、长春三城数据）。 从土拍规则来看，与今年首批相比，9 城土拍规则基本不变，8 城适度放松，2 城则适度收紧土拍规则。北京、青岛、杭州、武汉等适度放松土拍规则，主要表现为降低参拍门槛，提高地块利润空间等，以提升企业拿地意愿。长沙、宁波则适度收紧土拍规则。济南、天津、无锡、重庆等较首批基本无变动。 从城市角度来看，南京成交规模领跑，上海土地出让金榜首，多城区域热度分化仍显著。1）从成交规模来看，与首批相比，12 城成交建面增长，7 城成交建面减少。其中南京受到供应规模增长的影响，总建面增幅高达 322%，以 443 万平的成交量领跑 19 城，青岛以 153%的增幅位居第二，成都以 421 万平的成交总建面位居成交量第二。2）从土地出让金来看，二批集中土拍成交总金额排名前五的城市为上海、南京、杭州、北京、成都，分别为 780、727、557、500、402 亿元；以上五个城市首批+二批成交总金额分别为 1659、918、1385、980、795 亿元。3）从地价水平来看，近半数城市楼面均价较首批有所提升。从增幅来看，上海、广州、青岛楼面均价较首批分别上涨 68.6%、42.5%、40.5%，为了提升房企积极性，政府拿出更多优质地块；绝对数值来看，北京本批次楼面价约 34522 元/平，刷新集中供地以来纪录，主要原因在于本次集中供地出现的高价地块占近三成，拉升了整体楼面价。4）从溢价率来看，深圳、合肥溢价率达 9.3%、7.9%，其余溢价率均在 7%以下。深圳对比今年首批以及去年三批地块的价格，本轮 16 块土地中的大部分地块限价都有所上涨，也在一定程度上提高了房企参与的积极性。武汉、重庆、天津的溢价水平均处于较低位，分别为 1.0%、0.5%、0.0%。相较于首批，10 城溢价率下降。其中广州溢价率较首批提升幅度最大，主要是因为位于中心区的优质地块占比增多，房企参与拿下的决心更强烈，整体溢价率 6.6%，较首批上升 5.6 个百分点。 从房企角度来看，国企央企依旧是拿地主力，且更多聚焦优质资源的获取。2022 年二批集中土拍按全口径拿地金额分，地方国企、央企、民企分别占比 54%、29%、17%。央企国企依然是市场拿地主力，拿地态度整体偏谨慎，其中地方国企占比最高；此外，民企占比较首批拿地建面占比再下降 10 个百分点至 20%，是集中土拍制度实施以来，民企拿地占比最少的一个批次。央企以 18407 元/平最高的楼面均价、6.90%最高的溢价率获地，楼面均价较首批提升了 15.3%，溢价率较首批提升了 5.87 个百分点；地方国企的溢价率和楼面均价分别提升 1.15 个百分点、10.4%至 2.42%和 12940 元/平；民企平均溢价率较首批提升了 1.53 个百分点至 4.71%，楼面均价较首批下降了 8.8%至 12154 元/平。按照房企销售规模划分， Top30 房企拿地数量占比为 23%，与首批基本持平，较去年第三批大幅上升 13 个百分点，龙头房企今年集中土拍的拿地积极性有所提升。 拿地金额靠前的仍然以央国企为主。本轮拿地金额排名靠前的房企保利发展、华润臵地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、中国海外发展，拿地金额分别为 425、370、365、305、225、165 亿元。除滨江集团外，均为央国企。以上六家房企今年首批+二批集中土拍合计拿地金额分别为 644、518、599、365、418、475 亿元。其中保利、华润、中海、招蛇在去年的集中土拍中拿地金额也位居前十的行列，整体集中土拍的投资力度较大同时能保持相对平稳的投资节奏。 从房企布局情况来看，1）保利发展投资布局最广