房地产行业7月统计局数据点评：商品房销售量价齐跌，投资继续承压，需求端宽松政策有望进一步发力

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -6% -20% -14% 相对收益 -5% -21% 4% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 124 总市值（亿） 15752 流通市值（亿） 7718 市盈率（倍） 11.4 市净率（倍） 0.87 成分股总营收（亿） 29666 成分股总净利润（亿） 219 成分股资产负债率（%） 79.11 [Table_Report] 相关报告 《东北地产 | 房地产周报：郑州出台百亿纾困基金运作方案，华融与阳光集团签署重组框架协议》 --20220808 《东北地产 | 房地产周报：政治局会议定调稳地产、保交付，7 月百强房企销售数据季节性回落》 --20220801 《东北地产 |房地产行业 2022 中期投资策略：走在温和复苏之路，拥抱稳健绿档房企》 --20220731 《东北地产 |房地产周报：成交端新房回落、二手上升，郑州地产与河南资管计划设立纾困基金》 --20220725 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.com 研究助理： 喻 杰 执业证书编号：S0550122050029 18116067286 yujie@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 7 月统计局数据点评： 商品房销售量价齐跌，投资继续承压，需求端宽松政策有望进一步发力 报告摘要： [Table_Summary] 7 月销售大幅回落，存在季节性回落、6 月基数较高、7 月事件性冲击三方面原因。7 月销售金额 9681 亿，环比-45.4%，单月同比-28.2%，降幅比 6 月扩大 7.4pct，1-7 月累计销售金额 7.58 万亿，同比-28.8%，降幅比上月收窄 0.1pct。全国商品房销售环比大幅回落，我们认为有三个方面原因：（1）7 月本身季节性回落（这个夏季高温天气更严峻）；（2）6 月存在受 4-5 月疫情影响的积压供应和积压需求释放；（3）7 月发生停贷事件、房企债务到期高峰之下更多房企违约或展期事件，造成部分购房者对期房购买信心减弱。我们在点评6 月房地产数据的时提出行业处于艰难、温和的复苏，基于上述三方面原因的理解，我们认为，7 月销售数据超预期回落不能理解为复苏节奏的中断，需求端政策宽松的大环境没有变，且有进一步宽信用加码的可能，同时供给端房企纾困迈入逐步落地的阶段，月初郑州公开发布暂定百亿规模的房地产纾困基金运作方案，近期市场再度传来由央行主管的中寨信用增进投资股份有限公司将为龙湖集团发行 15 亿元中票进行担保，近期债券二级市场因情绪走弱而暴跌的房企包括金地、碧桂园、旭辉等示范性房企也有望受益。 受集中供地潮汐影响 7 月土地成交同比大增。统计局口径 7 月土地成交价款 875 亿元，环比+33.6%，单月同比-33.4%，降幅较上月收窄 31.7pct，购置面积 918 万方，环比-25.9%，单月同比-47.3%。7 月中指院 300 城土地出让金 3490 亿元，环比-12.2%，同比+61.4%，改善 97.6pct。今年 7 月环比降幅远低于去年的-65.3%（2021 年 7 月没有集中供地，因此环比大幅下滑），也低于 2020 年的-17.5%，我们在中期策略报告相对看好下半年土地端韧性，主要原因是房地产企业的产能特殊性，主要体现为有开发资质的企业和人力资源。 新开工、在施工面积、开发投资额，同比降幅较上月进一步走阔。7 月开发企业房屋新开工面积 9644 万平，同比-45.4%，降幅比上月扩大 0.3pct。7 月在施工面积 85.92 亿平，同比-3.7%，降幅较 6 月扩大 0.9pct。新开工往往滞后于拿地 4-6 个月，2021 年 9 月-2022 年 2月中指院 300 城土地成交建面 4.15 亿平，同比下降-31.5%，同时近期销售回落也使新开工意愿降温，综合导致近期新开工面积同比下行，进一步导致在施工面积同比下行。7 月商品房开发投资完成额 1.11 万亿，环比-31.1%，单月同比-12.3%，降幅较上月走阔 2.9pct，1-7 月累计投资完成额 7.95 万亿，累计同比-6.4%，降幅比上月进一步扩大 1.0pct；由于今年以来土地招拍挂成交面积同比降幅一直在-50%左右徘徊，压制土地购置费增速，同时今年以来施工面积和新开工面积同比不断下滑，带动施工投资同比下行。 定金预收款和银行按揭款随销售回落，中长居民贷高波动不及预期。7 月房企到位资金 1.19万亿，环比-27.5%，单月同比-25.8%，降幅较上月扩大 2.2pct，1-7 月累计到位资金 8.88万亿，同比-25.4%，降幅比上月略微扩大 0.1pct。 房价整体同比降幅进一步走阔，成交偏弱的二线和强三线城市宽松进一步落地。7 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.1%，同比-1.7%，降幅比上月扩大 0.4pct。5 月之后，需求端政策宽松的边际力度有逐步减弱的趋势，我们反复提出，对于一些成交偏弱的二线和强三线城市的四限政策仍有进一步宽松空间，除一线城市外 70 城房价指数整体同环比下降能为宽松提供市场依据。近期以来，我们看到苏州、无锡、惠州等地放宽认房认贷标准，济南调整住房公积金贷款政策，正好印证了我们的判断。这些高能级城市的宽松将为今年的金九银十乃至四季度销售营造良好的购房环境。 投资建议：7 月全国商品房销售金额环比回落，其中有夏季高温季节性因素、6 月积压供应和需求释放因素、7 月停贷、房企违约事件动摇购房信心的因素。在前期供给冲击、预期转弱的背景下，本轮房地产的复苏注定是艰难的，但仍应看到在除一线城市外 70 城房价指数整体同环比下降的背景下，更多二三线城市需求政策进一步宽松正在路上，同时随着 8 月15 日 MLF 和 OMO 利率降低，房地产宽信用政策有望进一步加码。整体来看，在需求端持续宽松，供给端纾困逐步落地的背景下，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速在融资、拿地、销售端不断集中，同时未来优质民企经营逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科 A；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。 风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 万科 A 16.88 1.94 2.14 2.33 10.19 7.89 7.24 买入 保利发展 16.36 2.29 2.54 2.78 6.82