房地产行业动态点评：政策宽松逻辑从房票到购房杠杆

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 政策宽松逻辑从房票到购房杠杆 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 15.18 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 华发股份 600325 CH 10.99 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 20.80 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 华联控股 000036 CH 5.04 增持 鲁商发展 600223 CH 12.87 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 8 月 16 日│中国内地 动态点评 江苏核心三城购房杠杆政策放松，充分体现政府呵护市场态度 8 月 12 日，根据证券时报消息，江苏南京、苏州、无锡三城“认房又认贷”政策均有所优化。以南京为例，对主城区申请商业性个人住房贷款执行以下新政：1）“有房无贷”（有一套房，但无房贷记录或相应房贷已结清）家庭或“无房有贷”（有房贷记录，但申请贷款购房时无住房）家庭的最低首付比例从 50%调整为 30%；2）“有房有贷”（拥有一套住房且相应房贷未结清）家庭，最低首付比例从 80%降至 60%。我们认为，此次江苏核心三城房贷政策改善彰显了政府对合理购房需求的呵护和支持，未来有望进一步扩散，期待后续更多针对市场托底和房企纾困的政策空间。 政策改善逻辑从房票进一步宽松至购买力 我们于 7 月 27 日发布的报告《解析当前地产困境》中强调，由于疫情等因素影响，当前居民购买力受到冲击，后续可以期待在购房杠杆上的宽松空间，如优化“认房又认贷”政策或下调首付比例。此前，涉及居民购房杠杆优化的政策多集中于弱二线或三四线城市，包括郑州此前将“认房又认贷”切换至“认贷不认房”，还有部分城市直接下调首付比例。此次江苏核心三城同时放松购房杠杆符合我们预期，意味着：1）高能级城市进一步持续宽松；2）房贷利率经过 9 个月快速调整，进一步下行空间有限，房贷政策从价格调整开始往杠杆调整迈进；3）政策改善逻辑从房票进一步宽松至购买力。 销售及土地端成交低迷，需求端改善势在必行 今年 1-7 月，南京/苏州/无锡的累计新房成交面积为 550/564/195 万平米，同比下降 37%/23%/45%，核心三城中，除了苏州，南京和无锡的降幅高于二线城市整体降幅（-33% yoy）。环比来看，南京/苏州/无锡于 7 月环比下降 27%/73%/2%；三城 7 月去化率数据分别为 18%/32%/26%，环比 6 月下降 14/13/27pct，市场整体依然较为低迷。土地成交方面，目前核心三城均已完成今年第一批次和第二批次集中供地，南京/苏州/无锡两次集中供地的总成交建筑面积分别为 532/363/284 万平米，同比下降 49%/44%/27%。市场和土地端持续下行，促使这些城市的房地产政策针对需求端托底改善。 央行释放流动性，房贷利率后续有望进一步下降 8 月 15 日，央行发布公告称开展 4000 亿元中期借贷便利（MLF）操作，此次 MLF 操作的中标利率下降 10bps。我们认为，此次央行释放流动性超预期，后续需要关注进一步推动 LPR 利率报价和房贷利率下降的可能性。 政策逻辑依然可以期待，关注未来政策空间 7 月 28 日政治局会议上已明确稳定市场的优先级，此次江苏三城的房贷政策改善未来有望进一步扩散，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (25)(13)(1)1123Aug-21Dec-21Apr-22Aug-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 2022 年以来调整首付比例或首套认定的地方政策一览 日期 城市 商业贷款首 付比例调整 首套房贷认 定标准变化 日期 城市 商业贷款首 付比例调整 首套房贷认 定标准变化 2 月 17 日 菏泽 √ 5 月 26 日 遵义 √ 2 月 18 日 重庆、赣州 √ 5 月 26 日 亳州 √ √ 3 月 1 日 郑州 √ 5 月 30 日 温州 √ 3 月 4 日 宁波 √ 5 月 30 日 雅安 √ 3 月 21 日 广西 √ 6 月 1 日 宜春 √ 4 月 1 日 兰州 √ 5 月 31 日 西宁 √ 4 月 8 日 资阳 √ 6 月 7 日 商丘 √ 4 月 12 日 淮北 √ 6 月 2 日 呼和浩特 √ 4 月 18 日 张家口 √ 6 月 2 日 蚌埠 √ 4 月 21 日 绍兴 √ 6 月 8 日 河南 √ 4 月 28 日 贵阳 √ 6 月 10 日 汕尾 √ 4 月 28 日 徐州 √ 6 月 14 日 濮阳 √ √ 4 月 29 日 连云港 √ 6 月 15 日 郑州 √ 4 月 29 日 洛阳 √ √ 6 月 17 日 郑州（航空港区） √ √ 4 月 30 日 上饶 √ 6 月 17 日 温州 √ 4 月 30 日 惠州 √ 6 月 21 日 宝鸡