地产天天见（第19期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 12 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《地产天天见（第 15 期）：哪些城市的房地产政策应该继续放松？》20220808 《地产天天见（第 14 期）：8 家地产商被剔出恒指意味着什么？》20220805 《地产天天见（第 13 期）：现在的房地产库存有多高？》20220804 《地产天天见（第 12 期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？》20220803 《地产天天见（第 11 期）：Q2 公募基金对地产持仓的变化如何》20220802 《地产天天见（第 10 期）：AMC 对房企纾困的作用到底有多大？》20220801 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 19 期） 郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？ 【每日一问】 郑州正式落地房地产纾困基金，着力化解“保交付”问题。8 月 5 日，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》。从规模及参与主体来看，规模暂定 100 亿元，鼓励央企、国企等社会资本参与问题房产盘活。郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定 100 亿元，采用母子基金方式运作。此外，纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及 AA 以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停贷问题。 从运作方式来看，母子基金形式运作，纾困专项基金出资比例原则上不超 30%。1）由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于 30％，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。2）此外，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中前者子公司自有资金出资原则上不高于 40％，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。3）子基金将对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企 1~2 个净资产较高的存量项目，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。4）对于子基金的申报，由房地产头部企业共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式,对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。 为什么房地产纾困基金由郑州首先落地实施呢？我们认为主要有以下三点原因：1）郑州是本轮停贷事件风波的中心。根据中指院，截至 7 月 19 日，全国已有的公开集体“断供”313 个项目中，郑州占据 41 席（占比 13%），2019-2022 年上半年郑州“断供”楼盘商品房成交套数 2.78 万套，成交面积 293 万平，成交金额 388 亿元，按 50%按揭比例，约 194 亿规模；平均单项目 2019 年后销售约 1390 套，单盘销售近 14.65 万平，约 19.4 亿元。郑州“断供”项目销售面积占整个城市销售面积的比例为 8.3%。此外，郑州停工问题也较为突出。截至 21 年末，重点 24城已停工、延期交付的问题项目总建面 2468 万平，占其 2021 年商品住宅成交总面积比重达 10%。其中郑州问题项目总建面超 200 万平、总套数超 2 万套，占当年成交套数的比重 28%，显著高于其他城市。2）郑州房地产市场持续低迷，仍面临房价下行与去库存压力。根据中指院，2022 年上半年郑州新房房价 1.22 万元/平，同比下降 9.8%；新房销售面积同比大幅下降 39.9%；从库存与去化来看，截至 2022 年 7 月末，郑州库存面积 1282万平，同比增长 24%，去化周期高达 23.1 个月，同比增长 92%。3）郑州具备基金实施的条件，早在 2018 年就开始了产业发展基金设立工作。2018 年 2 月，郑州政府拟成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司于 2019 年 9 月 20 日正式成立，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，目前持股比例 65%，实控人为郑州市财政局。2022 年 8 月 5 日，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团已经就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，未来拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区，助力郑州市引入智慧产业，推动产业升级。 我们认为房地产纾困基金的推出有以下五个方面的利好：1）政策资金可以通过纾困基金的方式进入部分烂尾项目，化解当前房地产项目停工、停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，推进“保交付”工作。2）一定程度上有利于信心的修复，保障市场平稳运行，避免市场出现进一步剧烈下滑的风险。3）有助于行业出清。此外，由于报备项目要经过严格的第三方尽职调查，预计参与门槛相对不低，相对优质的可盘活项目是地方政府支持的首选，房企和项目都将出现明显分化，头部企业或率先获得政府支持。4）开发商并非拿到直接融资，专款专用，杜绝了房企资金腾挪可能产生的风险。5）郑州纾困基金模式的创立对其他城市的房企纾困工作将起到一定的导向和借鉴价值。此类基金具有较好的杠杆撬动效应，百亿级的资金规模能够发挥很好的社会资本参与房