REITs行业二季度报告点评：疫情的压力测试下，REITs经营表现如何？

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 16 页起的免责条款和声明 疫情的压力测试下，REITs 经营表现如何？ REITs 二季度报告点评｜2022.7.29 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 FICC 首席分析师 S1010517100001 余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 联系人：秦楚媛 今年二季度，在疫情的压力测试之下，高速公路和个别产业园区 REITs 收入端受到的冲击明显。相比之下，仓储物流和生态环保类 REITs 的经营表现更具韧性。总体来看，多数 REITs 营业收入平稳，可分派现金额完成度较高。立足当下，最艰难的时刻或已过去，在下半年国内疫情影响趋缓的前提下，短期建议关注疫 情缓解后收入 有望 快速 修复以及估值 尚处于合 理水平的产业 园区REITs，长期建议均衡配置特许经营权类 REITs 和产权类 REITs，同时积极参与新发项目的配售认购。 ▍疫情的压力测试下，各单 REIT 经营表现如何? 今年二季度，在国内局部地区的疫情扰动下，高速公路和个别产业园区 REITs 收入端受到的冲击明显。相比之下，仓储物流和生态环保类 REITs 的经营表现更具韧性。具体来看： 一、高速公路 REITs——车流量大幅回落导致各单 REITs 项目的通行费收入出现不同程度下跌，但当前其营收已呈逐月修复态势。疫情对于营收的冲击在一定程度上拖累了高速公路类 REITs 的二级市场表现，若后续出行需求稳步复苏，则可关注业绩修复逻辑下高速公路类 REITs 的表现。 二、生态环保 REITs——疫情扰动对于其经营的影响有限，中航首钢绿能和富国首创水务均实现了二季度营收环比正增长。从二级市场表现来看，进入二季度，疫情对于生态环保 REITs 的业绩扰动有限，市场或围绕估值水平进行交易，高溢价继续被消化，二级市场价格也逐步回归理性，IRR 有所回升。 三、产业园区 REITs——出租和续租受限、叠加租金减免政策，使得项目业绩受挫。2022 年二季度，四单产业园区类 REITs 的经营均不同程度地受到了散点疫情的冲击。但同时，部分基金管理人和运营管理机构放弃部分管理费也缓解了项目在成本费用端的压力，因此产业园区类 REITs 项目的毛利率仍能维持较高水平。疫情扰动对于产业园区类 REITs 二级市场价格表现的影响有限，当前产业园区类 REITs 的 PV 乘数尚处合理区间，在下半年国内疫情整体可控的前提下，产业园区类 REITs 的经营状况有望持续修复。 四、仓储物流 REITs——2022 年二季度，中金普洛斯的营业收入环比下降，但红土盐田港同期的业绩表现出一定韧性。一方面，该项目于二季度保持了99%的高出租率；另一方面，其底层资产为临近港口的保税仓储物流设施，5-6 月我国出口的持续反弹也有助于保障其租赁需求。二级市场方面，二季度，仓储物流类 REITs 的二级市场价格稳中有升。展望后续，疫情趋缓下，中金普洛斯的业绩弹性较大，良好的区位优势或也能继续支撑红土盐田港的业绩表现。 ▍业绩分化下，各单 REITs 可供分配金额完成进展如何？2022 年上半年，各单REIT 的可供分配金额完成度存在明显差异，整体来看产权类 REITs 的完成度相对更高。2021 年，特许经营权类 REITs 的实际现金分派收益率远超其招募说明书中的预测值，这在一定程度上拉高了市场对于未来高分红的预期。但从上半年的情况来看，因为受疫情冲击明显，高速公路类 REITs 上半年的可供分配完成度较低。展望下半年，随着散点疫情趋缓以及国内复工复产稳步推进，公募 REITs 的经营业绩或有望同步修复，虽然 2021 年特许经营权 REITs 实现了超量分红，但今年来看对于特许经营权 REITs 继续实现超量分红的预期或也应适度修正。 REITs 二季度报告点评｜2022.7.29 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 ▍REITs 配置策略：立足当下，优中选优。站在当前时点，最艰难的时刻或已过去，在下半年国内疫情整体可控的前提下，宏观基本面的修复或带动 REITs 项目业绩回暖。针对存续产品，建议结合业绩弹性、估值水平和现金分派率等指标挑选标的，短期建议关注疫情缓解后收入有望快速修复以及估值尚处于合理水平的产业园区 REITs；从长期配置角度来看，REITs 更是一种适合长期持有的资产，建议均衡配置。特许经营权 REITs 可挖掘高票息品种，产权 REITs 项目首选区位条件优越、底层资产增值潜力强的项目。同时，配售认购环节仍是配置 REITs 资产的重要方式，重点关注新发项目的 REITs 配置机会。近期，首单清洁能源 REIT 已经发行上市，市场认可度较高，后续可密切跟踪清洁能源REITs 的储备项目；此外，两单保障性租赁住房 REITs 已通过交易所审批并等待上市，作为不动产权类 REIT 中的“保障性”资产，保障性租赁住房 REITs出租率稳定，抗周期属性强，且前期的试点项目均为一二线城市的优质资产，建议积极参与。 ▍风险因素：REITs 政策规定超预期变动；疫情反复或对底层资产经营产生负面影响；REITs 扩募或导致收益率变动；可供分派现金不及预期。 mNnOmOqQvNtOnQsNqQqNwO6MaO7NmOnNoMsQfQrRoReRsRpO7NmNtPNZnQwOvPnMtM REITs 二季度报告点评｜2022.7.29 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 ▍ 疫情的压力测试下，各单 REIT 经营表现如何？ 今年二季度，在国内局部地区的疫情扰动下，高速公路和个别产业园区 REITs 收入端受到的冲击明显。相比之下，仓储物流和生态环保类 REITs 的经营表现更具韧性。具体来看：（1）由于车流量下降造成通行业务收入减少，高速公路类 REITs 的营业收入均环比降幅较大，毛利率也有所回落；（2）疫情对于出租和续租的扰动、以及为支持小微企业和个体工商户，部分项目推出了租金减免，一定程度上影响了产业园区的收入表现。其中，东吴苏园产业 REIT 租金减免幅度较大，其二季度营业收入下降明显。但同时，部分基金管理人和运营管理机构放弃部分管理费也缓解了项目在成本费用端的压力，因此产业园区类 REITs 项目的毛利率仍能维持较高水平；（3）疫情对于生态环保和仓储物流类 REITs营收表现的冲击相对较小，其中生态环保类的两单 REIT 在二季度实现了 5%左右的营收环比增长；仓储物流类的营业收入降幅相对较小。 图 1：今年二季度高速公路类和产业园区类 REITs 的营收受疫情冲击更为明显（亿元） 资料来源：Wind，各 REITs2022 年二季度报告，中信证券研究部 图 2：今年二季度各单 REITs 的毛利率情况（%） 资料来源：Wind，各 REITs2022 年二季度报告，中信证券研究部 注：华安张江光大和中金普洛斯两单 REITs的季度报告并未公布毛利率数据