债券深度报告：公募REITs行业百科系列一，高速公路REITs全透视

2022 年 07 月 27 日 债券深度报告 公募 REITs 行业百科系列一：高速公路 REITs 全透视 债券深度报告 债券报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 zhengzichen160@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 核心摘要：  前言：我们新推出的公募 REITs 行业百科系列将主要聚焦于各个不同的公募REITs 行业板块，完善不同行业的分析框架。本篇是公募 REITs 行业百科系列第一篇，从目前数量最多、发行规模最大的高速公路公募 REITs 开始。  高速公路是国家重点支持的 REITs 试点行业之一，市场空间或在 0.8-1.2 万亿。我国高速公路行业大致经历“起步-高速增长-平稳发展”三个阶段，2012以来增速相对平稳，2012-2020 年高速公路的里程复合增速约为 6.7%。估算得高速公路 REITs 市场空间或在 0.8-1.2 万亿。  高速公路 REITs 具有四个特征：规模大、现金分派率高、公众投资者占比低、二级市场涨幅小/波动率低。1）在当前各 REITs 板块中，总规模和平均单只发行规模最大。2）现金分派率和资产评估折现率较高，符合收益权类 REITs的特征。3）投资者结构中，战略投资者占比相对更高，公众投资者占比较小。4）上市以来，二级市场价格相对稳定，在现有 REITs 板块中高速公路 REITs二级市场的价格涨幅最小、波动率和最大回撤也较低。  高速 REITs 的分析主要从项目质量、其他影响因素和估值分析三个维度：1）项目质量受路产生命周期、区位条件和路网稳定性影响, 核心指标是车流量和车流结构。五单高速公路 REITs 均具有一定的区位优势，如平安广州广河高速 REIT 途经广深港澳科技创新走廊核心区域，浙商沪杭甬 REIT 区域旅游资源丰富，华夏中国交建高速 REIT 路网稳定性较强等。2）市场机制因素，即对于当前项目现金流没有明显影响，但会影响公募 REITs 二级市场价格的因素，包括流动性、市场情绪、监管引导、发行规模等。3）估值分析包括资产估值和公募 REITs 估值。对于资产估值，需要关注存续期内车流量和通行费收入的预测值以及选取的资产评估折现率，五单高速公路 REITs 对车流量全周期预测的复合增速在 3.2%-6.5%之间，对折现率的选取基本在 8%-14%之间，华夏越秀高速 REIT 的资产评估折现率相对较高（9.72%-14.16%）。对于 REITs 估值，需要关注 IRR 和 NAV 折溢价率，当前五单高速公路 REITs的 IRR 分布在 3.33%-6.75%之间，已披露 2021 年报数据的浙商沪杭甬和平安广河当前的 NAV 折溢价分别为 1.76%和-1.43%，估值的分化主要系规模和疫情扰动的影响。和其他资产的比价来看，高速公路 REITs 和同行业上市公司相比，主要优势在于 IRR 整体略高且稳定性强，和债券相比的主要优势在于收益率明显更高。从 REITs 的几大板块整体来看，高速公路 REITs 的估值相对便宜，以票息为目标的投资者可以关注其投资价值。  风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）基金价格波动风险；3）路网结构发生超预期变化风险。 证券研究报告 债券·债券深度报告 2 / 22 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言 ...............................................................................................................................4 一、高速公路 REITs 市场空间可观 .................................................................................4 1.1 高速公路 REITs 属于重点支持行业，发行规模占据半壁江山 ................................... 4 1.2 高速公路 REITs 市场空间或在 0.8-1.2 万亿 ............................................................ 6 二、高速公路 REITs 的四个特征 ....................................................................................7 2.1 总规模和平均单只发行规模最大 ............................................................................ 7 2.2 现金分派率和资产评估折现率较高......................................................................... 7 2.3 投资者结构中战略投资者占比高，公众投资者占比低 .............................................. 8 2.4 上市以来，二级市场价格相对稳定......................................................................... 9 三、高速公路 REITs 的分析框架和要点........................................................................ 11 3.1 高速公路 REITs 的分析框架 ............................................................................... 11 3.2 项目质量：关注车流量和车流结构....................................................................... 12 3.3 市场机制因素..................................................................................................... 16 3.4 高速公路