房地产行业2022年6月报：市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转

|研究院•零售信贷部[Table_Yemei0]行内偕作·月度报告2022 年 07 月 25 日yangzhenyangzhen[Table_Title1]房地产 2022 年 6 月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转[Table_summary1]■地产政策调整进入观察期，地方因城施策频度有所下降，短期保交付是核心问题。中央层面对房地产放松暂无重大表态，地方层面放松政策范围持续扩大，但政策出台频度有所下降，力度暂无明显升级。销售端，新增居民中长期贷款边际改善，但仍处于较低水平区间，7 月按揭贷款利率回调节奏明显放缓，首套、二套房按揭利率均接近规定下限要求。因城施策方面，6 月以来放松政策频度有所下降，力度暂未升级。房企端，受断供事件影响房企到位资金将进一步承压，资金状况短期难以得到改善。值得关注的是，断供风波持续发酵引发的情绪冲击比事实冲击更大，关注后续对市场预期的进一步影响。■成交市场复苏节奏再次放缓，市场信心恢复或需更长时间。6 月销售市场边际修复，商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-18.3%、-22.2%，单月和累计同比跌幅皆有所收窄。除房地产调控放松的中长期影响因素外，市场还受到疫情扰动、房企冲刺半年报积极推盘等非持续性因素影响。但高频数据显示 7 月销售再度回落，难言趋势性回暖。展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-13.5%。鉴于本轮放松政策相对克制，未能快速提振市场信心；疫情反复拖累经济发展影响到居民加杠杆能力及意愿；断供事件的发酵使得居民购房观望情绪加重等因素，我们认为行业尚在磨底阶段，销售市场恢复可能延期至 4 季度或以后。■土地市场热度持续较低，二批次情况未见明显好转。6 月商住用地成交面积与土地出让金同比增速分别为-35%、-32%，较 5 月跌幅有所收窄。6 月全国土地平均溢价率微幅上升至 4.6%，流拍率为 13.5%，土地市场虽出现边际回暖，但仍相对冷淡。从 22 城集中供地情况来看，已完成二批次集中供地 14 城土拍整体热度较首轮未出现明显提升，城市间热度分化依旧。此外，央国企成为绝对的拿地主力，城投和民企占比进一步下滑。■投资增速再次探底，房企施工能力及意愿仍不足。6 月新开工增速再创新低，单月同比增速下滑至-45.1%。竣工增速加速下滑，单月同比增速下滑 10 个百分点至-40.7%。房地产开发投资额 6 月单月跌幅扩大 2 个百分点，同比增速为-9.4%，1-6 月累计同比增速跌幅进一步扩大至-5.4%。展望来看，我们下调今年房地产开发投资增速至-4.5%。[Table_Author1]杨侦誉行业研究员：0755-82947832：sunyzy@cmbchina.com邱国锋信贷政策制度岗：0755-83638202：qiuguofeng @cmbchina.com相关研究报告《房地产 2022 年 4 月报——改善政策持续加码，销售、投资压力不减》2022.05.23《房地产 2022 年展望——行业寒冬，“稳增长”仍需政策发力》2022.03.08感谢实习生郭瑾对本文的贡献 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告1/2目 录1．政策环境：调控进入观察期，但本轮政策放松仍未结束 ................................................11.1 断供事件：短期保交付是核心问题，情绪冲击更大，关注事件发酵对居民购房信心的影响................11.2 销售端政策：受疫情缓解按揭回调节奏放缓，“因城施策”力度暂无明显升级 .........................21.2.1 按揭贷款：居民中长期贷款边际改善，按揭利率调降节奏放缓..................................21.2.2 地方因城施策：6 月以来放松政策频度有所下降，力度暂未升级................................41.3 房企端政策：房企资金状况短期难以得到改善，受断供事件影响到位资金将进一步承压 .................52.成交市场：销售复苏节奏将再次放缓，下调全年销售面积增速预期至-13.5% ...............................62.1 销售：6 月市场边际回暖明显，但受“断供潮”影响市场信心恢复或需更长时间 ........................62.2 房价：6 月新房、二手房房价同比跌幅进一步扩大，不同能级城市房价走势有所分化....................83．土地市场：供求仍处低位，二批次热度未见明显提升 .................................................103.1 全国土地市场：虽边际改善，但景气度仍偏低迷...................................................103.2 22 城集中供地：政府让利项目盈利空间明显提升，不同城市间热度分化依旧..........................114．开发投资：投资增速再次探底，下调全年房地产开发投资额增速至-4.5% ................................134.1 新开工、竣工：6 月加速下滑，房企施工能力及意愿仍不足 .........................................134.2 开发投资额：当前环境下投资端压力较大，累计同比跌幅扩大至-5.4% ...............................14 pOpMqQsRsPsPrPpRnMyQmRaQcMaQsQrRoMsQiNqQqPlOnPuNbRoPtMxNtRnRvPnQqN |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告2/2图目录图 1：新增居民中长期贷款及同比增速 .........................................................................................................................................................2图 2：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率...........................................................................................................................................3图 3：投向房地产业贷款余额及同比增速..................................................................................................................................................