贝壳研究院房地产发展新模式系列研究（一）-2035年我国住房需求预测

1 2021 年中央经济工作会议首次提出，探索新的发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。什么是新模式？为何以及如何构建房地产发展新模式？贝壳研究院推出房地产发展新模式系列研究，为形成更高质量、更可持续的新模式提供借鉴。 房地产发展新模式系列研究（一） 2021-2035 年我国住房需求预测 2022 年 7 月 2 2021-2035 年我国住房需求预测 核心结论： （1）2021-2035 年中国住房总需求已进入下降期 人口因素是住房需求的底层力量。人口支持比为 15-64 岁的劳动力人口数量与 15 岁以下和 64 岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的倒数，反映社会生产力。日韩经验表明人口支持比峰值领先住房需求峰值 3-4 年，住房发展阶段均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。中国人口支持比已经在 2010年达峰，当前我国住房总需求已进入下降期。 （2）2021-2035 年我国将有 201-247 亿平方米的住房需求 2021-2035 年我国将有 201-247 亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222 亿平米，年均 14.8 亿平米。相较于“十三五”期间住房市场年均 18.9 亿平方米的交易规模，住房总需求呈现逐步下台阶的特征，到 2035 年，住房总需求降至 13.3 亿平方米，15 年间年均降速 2.5%。 （3）2021-2035 年我国住宅交易额（GMV）年均 22-27 万亿元 住房需求面积下降并没有改变市场交易规模上升趋势。考虑住房价格温和上涨，年均涨幅为 4.3%，预计 2021-2035 年我国住宅交易额年均 22-27 万亿元，中性情形下年均 24 万亿元。到 2035 年，我国住房市场总交易额将达 29.2 万亿元，15 年间年均增速 1.8%。 （4）2035 年改善需求和拆迁需求占比达 9 成 研究发现，未来新增住房需求包括三类：一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，预计 2021-2035 年新增刚需约 39 亿平方米，年均约 2.6 亿平方米，占总需求的 18%。2035 年刚性住房需求占比降至 11%。二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求，预计 2021-2035 年新增改善性需求约 120亿平方米，年均约 8 亿平方米，占总需求的 54%。2035 年改善性住房需求约 7.7 3 亿平方米，占总需求的 58%。三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计2021-2035 年新增拆迁需求约 63 亿平方米，年均约 4.2 亿平方米，占总需求的28%。2035 年拆迁需求约 4.2 亿平方米，占总需求的 31%。 （5）2035 年左右住房市场将进入增存并重时代 从美日等发达国家经验看，存量市场的崛起是必然趋势。当前我国二手房成交量占比在 20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来存量化将加深。中性情形下预计 2021-2035 年新房市场年均交易额约 15 万亿元，二手房市场年均交易额约 9 万亿元，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。 正文： 一、研究方法概述 行业发展模式转变的背后，是供给对需求变化不适应而要经历的必然调整。探索房地产新模式，首先要正确认识住房市场所处的发展阶段，准确洞察住房消费需求的变化（本文不考虑投资性需求）。 现有关于国内住房消费需求的研究，主要分为两大类。 一类是基于特定因素对住房需求的影响进行实证分析，如人口、收入、信贷、房价、政策等因素。这类研究从相关性角度得出特定因素对住房需求的影响程度，能够衡量宏观基本面变化对住房需求的影响，但难以形成对住房总需求规模的量化测算。 另一类是基于城镇住房实际需求产生来源进行定量估算。这类研究以城镇人口变动为基础测算住房需求规模，但在界定需求类型和测算方法上存在较大出入。 住房需求定量估算有三种常见的做法。 一是设定分年龄段城镇家庭的住房面积，通过估算分年龄段城镇家庭数量和面积计算总需求[1]。这种分年龄段的做法认为住房面积与收入水平高度相关，退休后老年群体的住房需求面积最小，忽略了老年人高储蓄和代际支持的影响。 4 二是将住房需求分为主动需求和被动需求，主动需求源于城镇家庭户数的增加，被动需求因住房拆除而产生[2]。主动被动两分法的测算没有直接关注住房面积，假设改善需求可完全通过新建住房带来的梯度过滤效应满足。贝壳研究院调查显示，当前居民对包括住房面积在内的居住品质升级有强烈需求，将其纳入梯度换房过滤会显著低估实际住房需求。 三是在第二种需求两分法的基础上，单独划分出城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求[3]。住房需求三分法更贴近真实住房需求，但现有的三类需求测算存在明显的口径偏误。对于刚性需求，直接以新增城镇人口衡量实际高估了需求规模，因为城镇化包括异地城镇化和就地城镇化，就地城镇化未发生住房变迁的原住居民并不产生刚性购房需求。对于改善需求，现有测算方法有两个问题，一方面没有考虑就地城镇化居民的改善住房需求，一方面重复计算了拆迁需求中因为安置面积增加带动的改善需求。对于拆迁需求，直接估计拆迁率来测算拆迁需求，脱离了存量住房房龄实际情况，可能导致系统性高估或低估拆迁需求。 基于上述背景，本文主要开展了三个方面的创新工作。首先，将实证分析和定量估算方法相结合，以人口因素的综合指标人口支持比为关键观察指标进行住房需求的发展阶段分析，借鉴文化和经济发展模式相近的日韩经验，并用其指导定量估算。其次，改进了住房需求三分法的测算方法，定量预测了到 2035 年城镇住房需求变化趋势。具体方法上，刚性需求测算排除了就地城镇化影响；改善需求测算考虑了就地城镇化居民的改善需求，排除了拆迁需求中因为安置面积增加而重复计算的部分；拆迁需求基于七普房龄数据进行了重新估算。最后，基于总需求规模和存量市场深化规律，我们估算了到 2035 年的新房和二手房市场规模的情况。 二、发展阶段判断 （一）住房总需求已进入下降期 在众多对住房需求尤其是中长期需求影响因素的分析中，人口因素是住房需求的底层力量，人口变化决定了地产周期的趋势。人口的变化既包括总量的变化，也包括不同年龄人口结构的变化。人口学研究中，能够同时度量人口总量和结构的一个综合指标为人口支持比，定义为 15-64 岁的劳动力人口数量除以 15 岁以 5 下和 64 岁以上人口数量之和，相当于抚养比的倒数。人口支持比是劳动力人口代际负担的体现。理论上，人口支持比越高，社会生产力越强，代际负担越小，人口红利越强，住房需求也越旺盛，反之则代表人口红利减弱，住房需求下降。 从历史周期看，二战后至今，日本、韩国人口红利与住房需求均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。日韩人口支持比峰值领先住房需求峰值 3-4 年。 图：日本住房新开工面积与人口支持比 数据来源：日本内阁府，世界银行，贝壳研究院整理 图：韩国住宅新开工面积与人口支持比变化 注：韩国住宅获批建筑项目面积代表住宅新开工面积 数据来源：韩国统计局，世界银行，贝壳研究院整理 1973年1.47亿㎡1996年1.58亿㎡1969年2.2319