2022北京住房租赁职住平衡评价报告

引 言 居住、工作、游憩、交通是《雅典宪章》对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。 职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。 贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），以住房消费全生命周期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。 目 录 一、贝壳租赁职住平衡指数 ..................................................... 1 二、城市篇................................................................... 1 城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关 ................................... 1 北京 85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里 ................................. 2 三、城区篇................................................................... 3 职在石景山租得最近，近 8 成职住距离<10km .................................. 3 地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大 ..................................... 3 四、商圈篇................................................................... 4 望京：最热门就业商圈 ..................................................... 4 回龙观：最热门租住商圈 ................................................... 5 四五环之间工作，职住分离度最高 ........................................... 5 职住热力空间错配，苏州桥职场人半数租住 10km 外 ............................ 6 五、典型就业商圈篇 ........................................................... 7 CBD：每近 1km 月租多付 250 块 .............................................. 7 中关村：更多人租住在 10km 外回龙观 ........................................ 8 三里屯：租远 10km 月租省 3000 元 ........................................... 9 六、应用场景与租赁供给建议 .................................................. 12 使用职住平衡指数划分城市类型，租赁供给策略分类制定 ...................... 12 使用职住平衡指数勾勒城市租赁住房供需错配重点区域 ........................ 12 针对职住分离度高成熟建成区以盘活存量住房为核心路径 ...................... 12 1 一、贝壳租赁职住平衡指数 职住平衡的测度大致分为三类，比例平衡指标类、过度通勤指标类、可达性指标类。第三类可达性指标以其不受评价单元尺度影响，不过度依赖通勤维度指标主观判断，而广泛运用。基于可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建针对租房人群的贝壳租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index）， 贝壳租赁职住平衡指数（𝐊𝐄 − 𝑻𝑱𝑯𝑩𝑰） = ∑ 拥有合理职住距离的就业人数∑ 就业人数 针对所有采用租赁居住形式的人群，就业于研究区域范围内，拥有合理职住距离的人数占区域内就业总人数的比例，即为该区域租赁职住平衡指数。其中，学术界关于通勤距离合理区间判断，例如 9.7km-12.9km（Levingston，1989），4.8km-16.2km（Deakin，1989），基于研究者对评价区域就业、居住、交通系统综合条件的主观判断，并无统一结论。结合合理通勤距离、通勤时间文献综述及空间距离与通勤距离修正系数，本研究最终使用职住两点空间距离 10km 作为评估阈值。指数越高，则评价对象内拥有合理职住距离人数越多，则职住平衡度约优；指数越低，则评价对象内拥有合理职住距离人数越少，则职住分离度越高。 职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果，在应用分析层面，基于贝壳找房平台租赁数据，研究组首先聚焦于租房人群的职住平衡研究。由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。租住作为住房消费全生命周期的始点即“刚性居住消费”，租赁职住平衡指数（以下简称“职住平衡指数”）研究与应用更具实用性与迫切性。 二、城市篇 城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关 重点 23 城1职住平衡指数分布最低 65.33%、最高 89.41%。平衡度>80%的城市共计 13 个，以太原、石家庄、长春、济南为代表；平衡度在 70-80%之间城市共计 8 个，包括武汉、天津、杭州等；平衡度<70%的城市为上海、北京。结合城市规模等级来看，随城市规模等级上升，职住平衡指数显著下降。超大城市职住平衡指数平均值 72.14%，显著低于特大城市（79.67%）7.54 个百分点，更低于大城市职住平衡指数的平均值（83.47%）近 11.33 个百分点。结合重点城市城区常住人口规模来看，职住平衡指数与城区常住人口承载规模呈现显著 1列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深