杭州两轮土拍拿地积极，项目层面利润丰厚

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：8.91 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 3111 流通股本(百万股) 2682 市价(元) 8.91 市值(百万元) 27723 流通市值(百万元) 23900 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220501 利润增速高于行业，逆势补充优质土储》 《20220428 杭州拿地规模超去年全年，项目盈利能力提高》 《20220322 2021 年拿地有多少潜在利润？——滨江集团 2021 年新增拿地盈利测算》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 28596.8 37976.4 49217.4 63244.3 79751.1 增长率 yoy% 17.9 32.8 29.6 28.5 26.1 归属母公司所有者净利润 2327.6 3027.3 3536.7 4418.5 5489.1 增长率 yoy% 121.5 30.1 16.8 24.9 24.2 每股收益（元） 0.75 0.97 1.14 1.42 1.76 P/E 11.91 9.16 7.84 6.27 5.05 P/B 1.51 1.35 1.17 1.01 0.86 备注：股价采用 2022 年 7 月 22 日收盘价 投资要点  供应缩减质量略降，二轮土拍热度低于首轮 6 月 30 日，杭州 2022 年第二批集中供地落幕，出让地块总建面 343.6 万㎡，成交总价 529.5 亿元。二轮土拍推出的 45 宗地块全部成功出让，流拍率环比首轮下降 1.7%；其中，12 宗地块触顶，占比 26.7%，环比首轮下降 11.7pct；整体溢价率 5.2%，环比下降 1.2pct。与首轮土拍相比，二轮土拍热度略降，主要由于主城区供应地块占比降低，以及市场景气度下行背景下房企现金流压力较大。 同比来看，土拍热度显著提升。2022 年二轮土拍供应建筑面积较去年同期提高 169.5万㎡（YoY+97.4%），流拍率下降 54.8pct，触顶地块占比提高 26.7pct，溢价率提高 0.65pct。  二轮土拍拿地近百万㎡，权益占比持续提升 滨江集团杭州二轮集中供地竞得 12 宗地块，总计容建面约 98 万㎡，环比下降 23.1%；合计金额 225 亿元，环比提高 21.8%。2021 年杭州三轮土拍，公司累计获得 10 宗地块，总建面 99 万㎡；全年合计新增建面 462 万㎡。2022 年杭州前两轮土拍，公司拿地规模为 2021 年三轮集中供地合计建面的 2.3 倍，约占 2021 拿地总规模的一半。 公司拿地权益比进一步提高，二轮土拍新增项目权益占比 93.3%，环比首轮提高 33.2pct，较去年全年新增项目权益比提升 40.7pct；2022 年前两轮土拍合计权益比 74.6%。  房地价差提高，项目层面利润空间充足 考虑公建影响，以算数平均法计算，公司 2021 年前三轮及 2022 年首轮、二轮集中供地获取项目的房地价差分别为 13949、12536、15108、17578 及 13060 元/㎡，平均楼面价占销售均价的比例分别为 70%、68%、60%、55%及 64%。 参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计公司杭州二轮拿地的 12 个项目可售货值为 362 亿元，项目层面净利润 35 亿元；项目层面归属母公司权益净利润 34 亿元，权益净利润率 9.28%，比首轮提高 0.2pct。2022 年两轮土拍 23 个项目合计的可售货值为 755.2 亿元，项目层面归属母公司权益净利润 71.1 亿元，权益净利润率 9.17%。  投资建议：杭州 2022 年杭州前两轮土拍中，公司所获项目建面是 2021 年三轮土拍合计的 2.3 倍，项目层面归属母公司权益净利润是 2021 年归母净利润的 2.4 倍，未来盈利能力有保障。 我们维持对公司的盈利预测，预计 2022 年-2024 年，公司可实现营业收入 492 亿、632 亿及 798 亿，同比增长 29.6%、28.5%及 26.1%；实现归属母公司净利润 35 亿、44 亿及 55 亿，分别同比增长 16.8%、24.9%及 24.2%；摊薄后每股收益 1.14、1.42及 1.76，当前股价对应 2022 年 PE 为 7.8 倍，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。 杭州两轮土拍拿地积极，项目层面利润丰厚 滨江集团(002244.SZ)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 7 月 22 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：滨江集团杭州前两轮集中供地拿地梳理：㎡、元/㎡、亿元 来源：Wind、中泰证券研究所 地块编号用地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）权益比例%可售楼面价（元/㎡）销售限价（元/㎡）土地总价款（亿元）可售货值（亿元）杭政储出[2022]1号0.581.67100%40427600006.359.71杭政储出[2022]4号1.854.80100%286735860013.6228.67杭政储出[2022]5号6.0614.54100%197683400027.0147.85杭政储出[2022]6号2.786.39100%351305500020.2232.60萧政储出[2022]6号1.807.56100%169684600012.7035.46余政储出[2022]10号4.1210.30100%261753610024.2734.47余政储出[2022]12号4.149.11100%253663610021.9632.19临平政储出[2022]10号2.603.90100%16140263105.679.51萧政储出[2022]9号12.8819.3140%101583086019.3160.43萧政储出[2022]11号11.7030.7410%56461700015.4247.82萧政储出[2022]15号6.7319.4640%91602700017.8354.12杭政储出[2022]17号4.369.59100.0%365824700031.5741.77杭政储出[2022]22号5.8816.48100.0%387535300061.9387.24杭政储出[2022]24号1.642.78100.0%21710339505.448.76杭政储出[2022]26号3.949.8