越秀服务(6626.HK)首次覆盖报告：大湾区高密度布局，盈利能力显著提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 7 月 23 日 公司研究 大湾区高密度布局，盈利能力显著提升 ——越秀服务（6626.HK）首次覆盖报告 买入（首次） 背靠稳健国企，项目资源丰厚 越秀服务（6626.HK）是广州市属国企越秀集团旗下、越秀地产（0123.HK）板块下属的大湾区物业管理龙头企业之一，2021 年 6 月在香港联交所上市。公司背靠越秀地产和广州地铁，关联方经营稳健，信用风险较小，2022 年 1-6月越秀地产全口径销售金额 482 亿元，排行百强房企销售第 18 位（越秀地产与广州地铁分别在广州地区排名第一和第三），为越秀服务提供丰厚项目资源。 全面推进“1+4”战略布局，增值服务逐步发力，特色 TOD 物管走出广州 公司业务涵盖住宅、购物商场、写字楼、公建设施、城市轨道等多种业态，截至 2021 年末在管面积 3890 万平方米（其中商业物业 330 万平方米），覆盖全国 27 城，在管项目 251 个；合约面积约 5838 万平方米，70.2%位于大湾区。2021 年社区增值服务收入同比+229%，占总收入比重提升 11.5pct.至23%，成为第二大营收支柱，同时实现毛利 2 亿元，高于其他业务；公司特色业务 TOD 物管已经走出广州，实现 2.38 亿元营收，占总营收 12.4%，对应 98 个地铁站 24 个车辆段/停车场，后续公司深化与广州地铁在广州地区地铁物业管理业务的合作，并拓展广州地区之外的项目，有望获取更大市场份额。 盈利能力逐年提升，净利润增速较快 公司 2018-2021 年营收由 7.6 亿元增至 19.2 亿元，年均复合增速 36.0%，归母净利润由 4546 万元增至 3.6 亿元，年均复合增速达 99.2%；前期智能化管理投入基本完成，业务条线逐渐清晰，高密度区域布局更有助于发挥规模经济优势，盈利能力有较大改善，毛利率从 25.9%提升 9.1pct.至 35.0%，归母净利润率从 6.0%提升 12.7pct.至 18.7%，管理费用率则进一步优化至 8.4%。 盈利预测、估值与评级：目标价 6.08 港元，首次覆盖给予“买入”评级 我们预测公司 2022-2024 年的营业收入分别为 29.5 亿元、42.4 亿元、56.8亿元，营收增速分别为 54%、44%、34%；归母净利润分别为 5.3 亿元、6.8亿元、8.6 亿元，2022-2024 年 EPS 分别为 0.35 元、0.45 元、0.57 元。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为 6.74 港元/股，对应 2022 年 PE 为17 倍；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为 6.08 港元/股，对应 2022年 PE 为 15 倍。根据审慎性原则，我们给予公司目标价 6.08 港元/股。鉴于公司在大湾区区域布局密度高，盈利能力有较大改善，越秀地产等关联方经营稳健，品牌声誉好，IPO 后公司业务发展能力提升，管理面积与营收增长动力较强，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、外拓不及预期风险。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,168 1,918 2,945 4,240 5,679 营业收入增长率 30.3% 64.2% 53.5% 44.0% 33.9% 归母净利润（百万元） 199 360 530 678 862 归母净利润增长率 118.0% 80.6% 47.5% 27.9% 27.1% EPS（元） 0.13 0.24 0.35 0.45 0.57 ROE（归母，摊薄） 26.2% 11.6% 15.5% 17.7% 19.7% P/E 24.4 13.5 9.2 7.2 5.6 P/B 6.4 1.6 1.4 1.3 1.1 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-07-22；汇率：1 港元=0.8603 元人民币 当前价/目标价：3.71/6.08 港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 15.22 总市值(亿港币)： 56.47 一年最低/最高（港元） 2.95/4.86 近 3 月换手率： 4.86% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20220124 深耕大湾区坚守初心，多元增储厚积薄发——越秀地产（0123.HK）投资价值分析报告 要点 股票报告网 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 越秀服务（6626.HK） 图目录 图 1：越秀服务业务版图 ..................................................................................................................................... 3 图 2：越秀服务股权架构 ..................................................................................................................................... 3 图 3：营收、归母净利润及同比增速 .................................................................................................................. 4 图 4：毛利率、营业利润率和净利润率 ............................................................................................................... 4 图 5：公司历年管理费用率 ................................................................................................................................. 4 图 6：公司货币资金及货币资金占总资产比重 ......................