房地产开发行业周报2022W29：银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷，政策仍需加码

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 07 月 24 日 房地产开发 2022W29：银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷，政策仍需加码 银保监会要求稳妥化解房地产领域风险，7 月 LPR 维持不变。本周国务院召开常务会议，指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展。同日银保监会表态坚持“房住不炒”，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，并稳妥化解房地产领域风险，将密切监测实体经济债务规模和偿付能力变化，有效防控债务风险。5 年期 LPR 为 4.45%，环比持平。 近期新房销售维持低迷，有以下几方面因素：（1）当下宏观经济面临较大压力，影响居民购房能力；同时居民对经济的信心偏弱，现阶段持有现金更具安全感；（2）停工停贷消息影响下，购房者对民企的接受度进一步降低，叠加“保交房”要求下对房屋质量的担忧，影响新房销售；（3）上半年地方政策放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动福度为 2.3%，领先大盘 2.51 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 12 名，本周上涨个股共 118支，较上周增长 97 支，下跌股数为 17 支。（若无特殊说明，报告中本周指7.16-7.23 当周）。 新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 304.1 万平方米，环比提升1.1%，同比下降 26.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 78.8 万方，环比 12.6%，同比 30.6%；样本二线城市为 167.3 万方，环比-1.1%，同比-33.0% ；样本三线城市为 58.0 万方，环比-6.0%，同比-45.0%。从今年累计 29 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 8582.9 万方，同比下降-37.3%；一线城市为 1710.8 万方，同比-31.0%；二线城市为 5004.5 万方，同比-34.3%；三线城市为 1867.6 万方，同比-48.1%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计140.5 万方，环比下降 4.6%，同比增长 17.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 27.0 万方，环比-14.9%；样本二线城市为 93.0 万方，环比-5.0%；样本三线城市为 20.5 万方，环比 15.7%。年初至今累计二手房成交面积为 3084.0 万方，同比变动为-26.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 821.0 万方，同比-39.7%；样本二线城市为 1880.9 万方，同比-16.9%；样本三线城市为 382.1 万方，同比-16.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据Wind 行业房地产指标统计，本周（7.18-7.24）共发行房企信用债 15 只，环比减少 3 只；发行规模共计 133.0 亿元，环比减少 60.56 亿元，总偿还量175.25 亿元，环比减少 7.74 亿元，净融资额为-42.25 亿元，环比减少 52.82亿 元 。 主 体 评 级 方 面 ， 本周 房 企 债 券 发 行 已 披 露 的主 体 评 级 以 AAA（85.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以 1-3 年（51.1%）的债券为主。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W28：新房销售回落，停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管》2022-07-17 2、《房地产开发：1-6 月统计局数据点评: 上半年投资拿地销售同比均大幅下滑，停工加剧引担忧，政策仍需加重码》2022-07-15 3、《房地产开发：6 月数据点评：上半年销售土拍规模同比大幅下滑，6 月环比改善但形势依旧严峻》2022-07-15 -32%-16%0%16%32%2021-072021-112022-032022-07房地产开发沪深300 股票报告网 2022 年 07 月 24 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷 ............................................................................................... 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..........................................................................................................