房地产行业：2022H2地产修复三部曲

2022年7月24日2022H2地产修复三部曲作者杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫证券研究报告股票报告网目录C O N T E N T S01 目前是否为基本面底部02基本面修复程度如何2地产修复中领跑的企业03股票报告网目前是否为基本面底部01Partone3股票报告网目前是否为基本面底部0146月时间销量1.触底2.修复强弱3.修复时间销量下滑、投资下滑政策放松交易Beta销售触底回升政策前期放松、后期不变（取决于修复时间）交易公司Alpha1.1 地产需求修复分为三个阶段股票报告网目前是否为基本面底部51.2 新房到访与销售量：5-6月销售表现释放积极信号，核心城市楼盘到访量提升百强房企6月销售金额环比显著提升，同比降幅收窄。从全国商品房销售面积环比增速来看，2022年5月的环比增速达到25.77%，高于2021年同期13.32pct，且为2016年以来各年5月环比增速的最高值。2022年6月全国百强房企实现操盘金额7329.7亿元，环比增速达61%（较5月环比提升55pct），同比降幅-50%（较5月同比收窄9pct）。重点城市平均去化率有转暖趋势。包括上海和杭州在内28个重点城市平均去化率于第27周上升至60%，市场出现修复复苏态势，对于有资金压力的企业，随着市场逐渐修复复苏，其推盘意愿也会随之上升。各城楼盘到访量出现分化。广州、杭州、上海、深圳在6月下旬的客户到访量出现较大幅度提升，同期佛山楼市的到访量小幅回落，苏州、青岛楼市的到访量与6月上旬基本持平。01图：TOP100房企单月操盘金额走势数据来源： CRIC, Wind，浙商证券研究所图：2016-2022年5、6月全国商品房当月销售面积环比增速525140165115430645467330-40%-47%-53%-58%-59%-43%-40%-43%-47%-50%-52%-50%-210%-180%-150%-120%-90%-60%-30%-30002000700012000M1M2M3M4M5M62022TOP100房企操盘金额当月值（亿元）：左轴当月同比（%）：右轴累计同比（%）：右轴图：重点城市近期开盘/加推平均去化率股票报告网目前是否为基本面底部61.3 二手房带看与成交量：5-6月环比持续回升因城施策放宽“四限”+央行利率下调，助推二手房成交量回升。央行于今年5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限，同时各城市因城施策放宽“四限”（限购、限贷、限价、限售），积极对房地产市场进行调控。在政策的共同影响下，5、6月50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别达到14%、25%。其中核心城市群的二手房市场复苏节奏较快、力度较大，比如长三角城市群本身需求基本面良好。在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。客户带看量在疫情周期中震荡回升。今年3月，50城的二手房的带看量指数开始触底反弹，4月因为上海等区域的疫情影响出现短暂回落，5、6月开始继续增长。客户带看量的提升往往是成交量出现提升的前提条件，其次是转化率的提升。二手房交易作为核心城市房产交易重要链条，其修复对改善性楼盘的成交回暖有重要意义。01数据来源：贝壳研究院, 浙商证券研究所图：50个大中城市二手房月度成交量指数及环比（%）（以2020年1月成交量为基数值100）图：50个大中城市二手房客户带看量指数（以2020年1月带看量为基数值100）注：6月成交量及带看量为预估数据，通过6月1日-20日的成交/带看数据估算得到；成交量指成交单数，带看量指带看组数。股票报告网目前是否为基本面底部7011.4 房企购地与新房开工：流拍率企稳，土地购置与新开工面积环比转正房企拿地意愿修复，集中供地流拍率企稳。受市场需求下行影响，房企在2021年下半年收紧拿地节奏，2021年第二轮全国集中拍地在地块供给量提升的情况下，流拍率激增至38.3%；随着地方政府减少土地供给，提高城市核心区供地占比，并通过提高住宅限价等方式向房企让利，2021年第三轮及今年第一轮拍地房企拿地意愿有所修复，流拍率逐渐企稳。土地购置与商品房新开工面积出现修复信号。2022年1-4月，全国土地购置面积及商品房新开工面积单月值均环比负增长，5月起均环比转正，且同比跌幅收窄。其中，土地购置面积5月环比+45.8%，环比增速较上期-14.8%回升60.6pct；同比-43.1%，降幅较上期收窄14.2pct。商品房新开工面积5月环比+20.1%，环比增速由负转正，较上期提升53.5pct；同比-41.8%，降幅收窄2.3pct。图：全国土地购置面积当月同比及环比（2021M5-2022M5）图： 全国商品房新开工面积当月同比及环比（2021M5-2022M5）数据来源：Wind,中指院 , 浙商证券研究所107182866846369514163846.05%38.30%19.61%15.36%-50%-25%0%25%50%0500100015002021年第一轮 2021年第二轮 2021年第三轮 2022年第一轮流拍地块数量（个；含中止/取消交易；左轴）成交地块数量（个；左轴）图：全国四轮集中供地数量及流拍率股票报告网基本面修复程度如何02Partone8股票报告网基本面修复程度如何92.1 全国整体修复力度：新房与二手房市场连续4周边际修复新房成交量6月中旬起集中发力。6月第二周（2022.6.11-2022.6.17），全国30城商品房周度成交面积迅速上涨，之后增速放缓，但仍维持环同比正增长；第四周（2022.6.25-2022.7.1）共成交536万平方米，为近4年同期最高值及2022年至今最高值。二手房交易量稳步提升。全国18城二手房6月的周度成交面积在初期上升后便趋于稳定，同比在第二周为12%，后两周稳定在-5%上下，可见二手房交易市场修复力度后劲稍显不足。02215 128 216 222 227 257 211 373 484 536 2.7%-60%-40%-20%0%20%40% - 100 200 300 400 500 600 17 18 19 20 21 22 23 24 25 2630大中城市:商品房成交面积(万平方米,左轴）同比(%,右轴）图：2022年17-26周30城商品房周度成交面积和同比图：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况（万平；截至2022年第26周）15253140126128131116163168176-5.0%-60%-40%-20%0%20%050100150200 17 18 19 20 21 22 23 24 25 2618个城市二手房成交面积合计(万平方米,左轴）同比(%,右轴）图： 2022年17-26周18城二手房周度成交面积和同比176050100150200250300 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51202220212020图：2020-2022年18城二手房周度成交面积情况