REITs专题研究之二：公募REITs的发行、收益与流动性

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：周岳 执业证书编号：S0740520100003 电话： Email：zhouyue@r.qlzq.com.cn 联系人：朱佳妮 电话： Email：zhujn@r.qlzq.com.cn [Table_Report] 相关报告 投资要点  自第一批公募 REITs 上市以来，受到了政策的大力支持，也得到了市场的高度关注。本文对国内公募 REITs 的基本情况、产品结构和收益，以及市场表现进行分析，以供投资者参考。  基础设施公募 REITs 对我国长期经济发展具有战略意义，近两年多项政策出台，从试点指引、投资者参与、税收政策支持、扩募规则等方面不断完善国内公募 REITs发展框架，推动公募 REITs 的试点与发展。  我国目前发行的公募 REITs 均为契约型结构，架构相对统一，通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构持有项目公司股权。目前发行的公募 REITs 均采用自由现金流贴现法。公募 REITs 的收益来源分别来自资产端和产品端：资产端主要为底层资产产生的现金流，包括经营现金流和资产增值收益；产品端方面，公募 REITs 可以在二级市场自由流通，在市场供给、市场情绪、流动性等多种因素的影响下，其估值会出现波动，因而可以通过交易获得资本利得。  截至 2022 年 7 月 8 日，共有 13 只公募 REITs 上市，受到市场资金的追捧，尤其是第一批上市的公募 REITs，底层资产质量较高，经营情况较好，整体涨幅较高。公募 REITs 涨势整体可观，是项目质量、市场情绪、资金面、政策鼓励等多方面因素共振的结果。从项目资质来看，已经上市的 12 只 REIT，底层项目以长三角、珠三角、京津冀优质环保类、高速类、产业园、物流园类为主，区域经济实力较强、项目运营能力突出，项目较为优质。市场情绪和资金面方面，2021 年 10 月以国债为代表的无风险收益率有所下行带动公募 REITs 估值上行，同时去年下半年以来权益市场景气度下行，随着公募 REITs 价格大幅上涨，其“赚钱效应”引起更多投资者的关注和参与。  2022 年 6 月 21 日，首批公募 REITs 解禁，在首批解禁的 REITs 中，保险资金、产业资本等占比较高，平均占比达 43.35%，受负债端、投资偏好等因素影响，保险资金、产业资本的投资一般以长期为主，属于配臵型机构。银行理财、基金公司、信托、券商资管等属于交易型机构，兑现收益动机较强。从解禁后的涨跌幅来看，首批公募 REITs 解禁后大部分估值仍然上涨，仅有富国首创水务 REIT 下跌，富国首创水务 REIT 本次解禁份额中基金公司占比高达 42%，叠加上市以来该 REITs 涨幅较大，机构兑现收益动力较强。总体而言，目前公募 REITs 呈现供不应求态势，叠加首批 REITs 项目资质较好，分红比例较高，解禁抛售或对价格产生一定冲击，但预计幅度整体不会太大。  但仍需要注意的是，目前部分公募 REITs 价格与估值偏离已较高，需要关注流动盘较小等引起的过度“炒作”风险。从目前公募 REITs 的估值偏离幅度来看，12 只公募 REITs 平均偏离度为 26.69%，其中中航首钢生物质 REIT、富国首创水务 REIT 的偏离度超过 50%。  风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于 REITs 发展。 公募 REITs 的发行、收益与流动性 ——REITs 专题研究之二 证券研究报告/固定收益专题报告 2022 年 7 月 12 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益专题报告 内容目录 一、公募 REITs 市场概览 ................................................................................... - 3 - 1、政策推动基础设施 REITs 发展 ............................................................... - 3 - 2、公募 REITs 发行情况.............................................................................. - 6 - 二、公募 REITs 结构、估值与收益来源 ............................................................. - 8 - 1、公募 REITs 的产品结构 .......................................................................... - 9 - 2、公募 REITs 的估值方法 .......................................................................... - 9 - 3、公募 REITs 的收益来源 ........................................................................ - 10 - 三、公募 REITs 表现如何？ .............................................................................. - 10 - 1、收益率情况 ........................................................................................... - 10 - 2、公募 REITs 的流动性............................................................................ - 13 - 3、公募 REITs 底层资产经营情况 ............................................................. - 16 - 四、总结 ............................................................................................................ - 17 - qRwPxPpPqNnMtPmRwOxOsPaQcM7NtRoOsQnPfQqQqPeRqRtRbRpOpRMYnRpPuOqQtM 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 固定收益专题报告 在 REITs 专题研究之一1中，我们对国内外 REITs 的组织模式、物业类型及市场发展情况进行全面介绍。国内第一批公募 REITs 上市以来，得到了市场的高