房地产及物管行业周报2022年W28：新房成交止跌，短期仍存扰动

2022年7月16日房地产及物管行业周报——2022年W28（2022.7.9-2022.7.15）行业评级：看好姓名杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫新房成交止跌，短期仍存扰动证券研究报告股票报告网添加标题95%本周核心观点2•政策面：本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，且多位于三四线城市，三门峡市和温州苍南县出台供需政策组合，以稳定房地产市场，滁州和秦皇岛则在限贷方面进行放松，降低居民购房成本。此外 ，本周全国断贷事件愈演愈烈，7月14日，银保监会回应，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”的工作。中央部委表态后，以西安为代表的部分城市出台政策收紧预售资金监管，压实各方责任，具有一定的信号意义：1）7月14日，西安市明确商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，并规定商品房项目完成主体结构验收前累计使用重点监管资金不得超过总额的50%，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任；2）7月12日，河北沧州市发布《沧州市商品房预售资金监管办法》，明确要求商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。•基本面：本周新房成交环比跌幅大幅收窄，二手房市场在盘整三周后出现修复信号。本周全国30城新房成交面积环比-10%，环比跌幅较上周收窄43pct；同比-44%，同比跌幅与上周基本持平。分线城市来看，一、二、三线城市新房成交面积环比环比跌幅均呈现收窄，其中一线城市同比跌幅大幅收窄18pct。从重点监测的城市情况来看，成都、青岛、济南、北京、宁波等城市新房成交面积环比增速超20%，支撑30城新房成交环比跌幅大幅收窄。二手房市场成交面积同环比均转正：本周18城二手房成交面积161万平，环比+7.4%，环比增速提升22pct，同比+1.8%，同比增速提升9pct。分线城市来看，一、二、三线城市二手房成交面积环比均呈现正增长，二线城市同比增速扩大，一线和三线城市同比降幅收窄。土地市场维持较冷态势，上周全国土地供给和成交面积均出现一定下跌。•板块行情：本周A股SW房地产下跌6.07%，跑输大盘2.00pct，恒生地产建筑业下跌8.23%，跑输大盘1.66pct，板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌16.07%，跑输大盘9.50pct。本周AH股地产重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数，物管板块的所有重点跟踪股标的均出现下跌。•本周观点：本周统计局发布房地产行业6月销售和投资数据，6月销售数据出现边际修复迹象，单月销售金额环比增速大幅提升至+68.2%，同比-20.82%，同比降幅收窄16.9pct，与我们此前判断6月销售明显好转的周度观点一致。我们在前几期周度观点中亦提示，由于7月销售淡季来临、部分房企债务展期、6月房企业绩冲刺结束，7月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象，在上周经历新房成交面积同环比增速大幅转负后，本周企稳迹象明显。但由于全国断供潮蔓延再度对购房者信心形成明显的负面影响，且中央率先表态后郑州、长沙、昆明、福州、重庆等尚未交付问题项目较多的城市或会跟进收紧预售资金监管政策，尤其对于债务已经违约或展期的房企、以及尚未公开违约但风险较大的房企来说，后续债务到期的偿还压力预计将有所增加，或对购房者信心造成二次影响。我们再次提示7月销售表现环比回调的风险，断供潮的演绎亦加强了今年需求会是长周期修复的逻辑。但我们认为，7月政策在除预售资金监管之外或仍有放松的可能，缘于收紧预售资金监管政策将加剧房企的资金压力，若放任需求端走弱，房企回款不畅反而不利于保交楼的实现，债务到期高峰、观望情绪加重、房企回款受限的矛盾激化下，政策或有继续放松的可能。投资建议方面，我们维持2022H2地产选“两头”的投资逻辑，即龙头和区域小而美，购房者对于停工的担忧也会导致需求向优质房企加速转移，有利于优质房企在需求复苏阶段销售集中度提升，为此我们建议持续关注以下三条投资主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A -保利发展；H – 中国海外发展；2）区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强，重点推荐：A – 天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H – 越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖无论强弱均利好物管和中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。•风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售；断供潮持续演绎加剧购房者观望情绪股票报告网目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3股票报告网地产板块01Partone4股票报告网本周行情回顾——地产板块015本周（2022.7.9-2022.7.15）沪深300下跌4.07%，SW房地产下跌6.07%，房地产跑输大盘2.00pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周电气设备领涨，房地产本周收益率排名26，表现靠后。本周恒生指数下跌6.57%，恒生地产建筑业下跌8.23%，跑输大盘1.66pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周电讯业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名6。图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）资料来源：Wind，浙商证券研究所-6.07%-8%-6%-4%-2%0%2%电气设备通信公用事业汽车建筑装饰机械设备国防军工家用电器休闲服务交通运输食品饮料综合农林牧渔化工商业贸易医药生物传媒轻工制造钢铁建筑材料电子纺织服装计算机非银金融有色金属房地产银行-8.23%-12%-8%-4%0%4%恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-地产建筑业恒生综合行业-原材料业恒生综合行业指数-资讯科技业0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/40246810122…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…2…股票