房地产行业2022年中期策略报告：踞炉炭上，立足当下

证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明——民生地产2022年中期策略报告2022年07月10日踞炉炭上，立足当下股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明摘要1 政策|因城施策是本轮放松主题因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房能力者加杠杆，最终阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的政策，也就是所谓“应出尽出”。 市场|经济压力下恢复速度缓慢2022上半年，房地产市场销售情况延续了2021年四季度的下滑趋势。根据克而瑞数据，重点30城4月和5月同比销售面积都出现了腰斩的情况，不少企业反馈当前购房者在就业和疫情等压力下消费能力减弱。 土地|城投外成交额显著下降2022年，除了合肥外的16个集中供地的核心城市城投以外的企业拿地金额均出现了较为明显的下降，部分如南京下降幅度达89%；全国范围来看，1月到6月的全国土地成交金额同比去年也均为负，给地方财政带来压力。 销售|Top100房企销售同比腰斩2022年1-6月，不同排名门槛的企业整体销售均出现了不同幅度的下降。其中Top100房企全口径销售金额同比合计下降了50.7%；Top10房企的全口径降幅最小为45.4%；总体差异不大 资金|融资环境总体依然较严峻从2022年上半年，民营企业公开融资渠道不畅，除了龙湖、旭辉、新城、美的和碧桂园五家企业被官方支持境内发债，其余全国化民企均未实现突破；国企背景的企业境内融资成本则进一步走低。 投资|企业收缩布局优中选更优投资方面，2022年第一批集中供地中，传统标杆企业投资占总金额比例未有提升；其中国企和央企占比基本持平，全国化民企下降最显著，仅龙湖、旭辉等少数民企还在参与土地市场竞争；而本土深耕的民企如滨江等在本轮投资力度较大。 趋势|低基数+低预期=惊喜在经济整体存在压力的背景下，房地产行业市场容量难维持，低预期或能带来惊喜。 寻找不确定性中的确定性需地产企业受认可的模式被明确后，企业才能判断行业总量并思考对应的差异化发展方式和大战略。风险提示：1）调控政策收紧风险；2）预售模式变化风险；3）房价大幅下跌风险；4）土地价格上升风险；5）境外融资收紧风险；6）市场进一步下行风险股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S市场|经济压力下恢复速度缓慢02土地|城投外成交额显著下降03政策|因城施策是本轮放松主题01趋势|低基数+低预期=惊喜 |寻找不确定性中的确定性072资金|融资环境总体依然较严峻05投资|企业收缩布局优中选更优06销售|Top100房企销售同比腰斩04风险提示08股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告01、政策|因城施策是本轮放松主题3股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01政策|因城施策是本轮放松主题4城市类型限购、落户、人才等放松认房认贷调整、购房资格增加降低首付比例房票、棚改安置一线城市北京、上海、广州、深圳广州//二线城市大连、厦门、贵阳、武汉、青岛、杭州、西安、郑州、福州、无锡、南京、银川、宁波、成都、重庆、苏州、长沙、武汉等济南、厦门、青岛、杭州、西安、南京、宁波、成都、苏州、长沙、武汉等福州、成都、重庆等郑州、宁波、温州三四线城市达州、宣城、中山、六安、宜昌、马鞍山、怀化、孝感、九江、芜湖、桂林、台州、淄博、威海、柳州、郴州、崇左、汕头、安顺、丽水、九江、滋养、湖州、淮北、烟台等中山、唐山、遵义、秦皇岛、衢州、宜昌、绍兴等唐山、漳州、马鞍山、怀化、孝感、蚌埠、梧州、安顺、鹰潭、荆州、临沂、南平、绍兴等台州、绍兴、信阳、常熟、溧水、宿迁、宜兴、金华、海宁、张家港等图表1：四类政策放松的城市分布资料来源：泽铁咨询大宗商品俱乐部，民生证券研究院因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房能力者加杠杆，最终阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的政策，也就是所谓“应出尽出”。股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01政策|因城施策是本轮放松主题5北京（0216）福州（0316）合肥（0317）青岛（0318）厦门（0324）重庆（0330）成都、武汉（0331）长沙（0412）宁波（0419）南京（0422）杭州、天津（0425）深圳（0429）苏州（0509）上海（0601）2022.03：福州放开非五城区户籍家庭在五城区的购房政策2022.05：合肥热门地区取消限购；南京调整限购限售条件；长沙放松限购2022.04:苏州取消二手房限售、限购放宽等政策2022.03：青岛放松部分区域限售2022.05:厦门放松限购；成都放松限购限售及首付比例；武汉放松限购2022.05：宁波推行安置房房票制图表2：核心城市22年一批次土拍时间及政策出台时间资料来源：中指研究院，民生证券研究院【现象一】政策出台节奏与土拍紧密挂钩【现象二】风险定调决定统筹性政策缺乏 人民银行坚持市场化、法治化原则，配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险; 6月2日央行对风险定调的表述:  去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了较强的溢出效应; 前段时间，受疫情多发散发影响，房地产建筑、营销活动受阻，房地产市场销售、贷款等数据有所下滑。股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告02、市场|经济压力下恢复速度缓慢6股票报告网证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明02市场|经济压力下销售恢复缓慢7资料来源：国家统计局，民生证券研究院图表3：2021.05-2022.05商品住宅销售情况11%7%-9%-18% -16%-24%-16% -19%-14%-23%-42%-37%20%9%-7%-20% -17%-24%-17% -20% -22%-29%-49%-42%-60%-40%-20%0%20%40%0501001502002502021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.022022.032022.042022.05商品房销售面积（百万平）商品房销售额（百亿元）销售面积同比增长销售额同比增长图表4：30个重点城市商品住宅成交面积0%-12%-22%-25%-22%-32%-35%-43%-36%-47%-58% -59%-38%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500100015002000250030002021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.06克而瑞30城成交面积（万平方米）同比资料来源：CR