房地产及物管行业周报2022年W27：7月成交量正常回落，需求修复进入长周期

2022年7月9日房地产及物管行业周报——2022年W27（2022.7.2-2022.7.8）行业评级：看好姓名杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001感谢关天彬对本报告的贡献7月成交量正常回落，需求修复进入长周期证券研究报告股票报告网添加标题95%本周核心观点2•政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面：1）云南普洱出台公积金贷款优化政策，主要包括提高公积金最高贷款额度、下调公积金贷款首付款比例、调整提取和贷款间隔时限、开展商转公贷款业务及商转组贷款业务等；2）唐山推行“一人购房全家帮忙”政策，父母可作为共同还贷人，为子女贷款购房提供帮助；3）东莞、成都等区域在不同程度上放松限购，其中成都结合了保障性租赁住房体系建设来放松限购；东莞除主城区和松山湖开发区外的其他28个镇街均被设为非限购区。4）中山推出新建商品房申报价格管控政策，要求商品房价格控制在地区最高价格与最低价格之间进行审批，超过或不足的楼盘需要提前申报审批。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。5）信阳出台组合政策，主要为加大财税支持力度、实施购房契税补贴、积极提供金融支持、提高住房公积金贷款最高额度、一人购房全家帮等政策。•基本面：新房成交表现呈现遇冷趋势，7月购房淡季来临。本周全国30城新房成交面积环比-53%，增速由正转负下降63pct；同比-43%，增速由正转负下降47pct。从各线城市情况来看，一二三线城市本周同环比增速均为负。21个重点监测的四限政策放松城市中，17个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善（较上周增加一城），其中苏州环比+265%、青岛环比+194%、郑州环比+106% 、沈阳环比+101% ，均为5月以前出台放松政策的城市。二手房成交跌幅小于新房市场：本周全国18城二手房成交面积148万平，环比-15.6%；同比-7.1%，同比增速下降2.1pct。从各线城市情况看，一二三线城市本周二手房成交量环比均有所回落，仅二线城市的成交面积同比增速略有提升（由上周的6.1%提升至本周的8.0%）。土地市场维持较冷态势：本周全国土地供给面积环比上升，但成交面积均延续环比下降，其中二、三线城市的成交面积同环比均为负值，一线城市的成交面积同比增幅高达115%，但土地溢价率为0%。•板块行情：本周A股SW房地产下跌4.36%，跑输大盘3.51pct，恒生地产建筑业下跌4.05%，跑输大盘3.43pct ，板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌11.70%，跑输大盘11.09pct。本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中，上涨个数均少于下跌个数。•本周观点：随着转入7月销售淡季，本周新房及二手房成交量相比于6月末明显回落，AH股地产与物管板块也对应出现回调。我们认为，本周成交量出现降幅的原因在于：1）大部分房企为冲刺年中业绩而大力推进的促销活动已于6月底结束，且疫情解封后购房需求在6月中下旬得到一定释放；2）7月为今年的房企偿债高峰期，加上部分偿债困难的房企已开始寻求债务展期，局部影响购房者信心。我们维持先前对7月市场行情的判断，即 “成交量环比回调（月度销售淡季）”、“同比降幅收窄（2021年低基数效应）”和“部分房企债务再展期”三种现象预计在7月同时出现；此外，我们认为7月政策放松仍有空间。投资方面，我们认为本轮需求修复较以往周期力度偏弱，强弱程度需要持续观察7月成交量情况，在此背景下我们建议持续关注以下三条主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A - 保利发展；H – 中国海外发展；2）区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强，重点推荐：A – 天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H – 越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖无论强弱均利好物管和中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。•风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售股票报告网目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3股票报告网地产板块01Partone4股票报告网-4.36%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%农林牧渔公用事业电气设备国防军工钢铁医药生物通信汽车综合纺织服装有色金属机械设备家用电器建筑装饰电子化工计算机传媒银行交通运输轻工制造非银金融休闲服务食品饮料商业贸易房地产建筑材料-4.05%-8%-4%0%4%8%恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-资讯科技业恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业-原材料业恒生综合行业指数-地产建筑业0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/40246810122016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/4本周行情回顾——地产板块015本周（2022.7.2-2022.7.8）沪深300下跌0.85%，SW房地产下跌4.36%，房地产跑输大盘3.51pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周农林牧渔领涨，房地产本周收益率排名26，表现靠后。本周恒生指数下跌0.61%，恒生地产建筑业下跌4.05%，跑输大盘3.43pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周医疗保健业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名8，表现垫底。图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）资料来源：Wind，浙商证券研究所股票报告网本周行情回顾——地产个股涨跌幅016资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周（2022.7.2-2022.7.8）房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数少于下跌个数。其中，表现前5的公司为：滨江集团（+0.92%）、陆家嘴（-1.74%）、华夏幸福（-1.87%）、首开股份（