2022中国租赁市场研究报告

中国住房租赁市场戴德梁行研究院研究报告2022 年 6 月2.1 长租公寓 监管逐步完善，规模增长趋向理性 行业并购调整持续进行中，优质品牌运营渐入佳境 多元化需求催生产品创新，智能科技提升客户体验 国企入场增强市场稳定性2.2 政策性租赁住房 关注新青年、新市民住房问题，抓紧推进保障性租赁住房建设 引导多主体投资、多渠道供给，财税扶持力度大 国企引领和示范，发挥主力军作用1.1 培育供应主体，扩充住房租赁市场规模，完善规范与监管 1.2 存量盘活与增量建设并行，拓宽房源筹集渠道 1.3 金融及财税支持，为住房租赁市场探索可持续发展之路13200506070412中国住房租赁市场发展现状中国住房租赁发展规划及政策环境21目录CONTENTS4.1 居住观念的转变扩大租赁住房需求，产品供应更趋多元化 4.2 发展租赁住房为房企转型提供新思路 4.3 盘活存量物业，促进新型城镇化 4.4 金融创新减轻资金压力，融资渠道再拓宽 4.5 绿色租赁与绿色金融融入住房租赁市场 4.6 小结3.1 资产选择 3.2 租赁住房的运营特性及资产定价 3.3 资产证券化的发展进程与案例分析 3033363841432627282630住房租赁市场的发展趋势与挑战资产证券化支持中国住房租赁市场发展434 戴 德 梁 行 研 究 院中国住房租赁发展规划及政策环境第一章从 2015 年的中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，首次提出发展住房租赁市场， 建立购租并举的住房制度，中国住房租赁市场自此步入发展的快车道。到 2022 年 1 月 11 日，住建部相关负责人在国务院新闻发布会上表示，“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增 650 万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助 1,300 万新市民、青年人等缓解住房困难，中国住房租赁市场的发展蓝图及路径越来越明晰。2015 年中国住房租赁市场迎来快速发展的转折点，源于：中国住房市场长期以来“重售轻租”的模式令租赁市场发展相对滞后；与此同时，中国的城镇化迈入新的发展阶段并持续驱动生产要素及流动人口向城市尤其是中心城市聚集，在这些城市资源承载力有限的背景下，不断增长的城市人口对住房供应和居住品质提出了多元诉求。显然，以商品房开发销售为主的住房供应无法契合多元发展的市场需求，价格持续上行吸引大量投资需求进入并成为导致居住矛盾日渐突出的主要原因之一。在中国楼市快速发展的趋势及诸多风险面前，决策层不断探索并逐渐明确将发展住房租赁市场作为落实房地产长效机制的一个重要组成部分来推进。图：建设房地产长效机制主要内容明确发展目标明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房土地财税制度与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度政府干预房地产市场的监管、整顿与调控资料来源：朱中一《顺应长效机制政策环境 谋求行业转型发展》而后，中国住房租赁市场在明确的发展方向和不断完善的政策推进下逐渐发展壮大⸺政策面从培育市场供应主体、支持承租人享受公共服务、落实公积金支付房租政策、允许商改租、给予税收优惠和提供金融支持、以及增加租赁住房用地等多方位进行部署，以加快建设和发展住房租赁市场。从中央层面的政策支持到各地落实于具体措施及规划中，中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开，其间反映出来的不同区域城市间的需求差异也预示着不同城市间住房租赁市场的不同发展方向，从试点城市的选择上也大体反映了租赁住房需求增长与人口流入的密切关联。与此同时，市场面也给予积极反应，不同类型的市场供应主体积极布局和拓展令住房租赁市场在政策暖风之下得以不断发展，而快速发展过程中的试错与暴露出的问题又进一步催生了行业的规范与监管的完善……在引发市场反思的同时，市场调整也悄然发生，精细化运营、产品多样化、轻资产输出、融资渠道拓宽、智能与绿色租赁等等都体现出现阶段中国租赁市场不同层面的特点与趋势。图：长租公寓五大品牌运营商市场信息资料来源：戴德梁行研究部培育供应主体扩充住房租赁市场规模完善规范与监管1.1中国住房租赁市场在政策引导下自 2015年开启了快速发展模式，在 “积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018年底，位于市场领导地位的万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓五家不同背景的集中式住房租赁企业在 16 个重点城市的开业项目近 550个，并带动中国住房租赁市场呈现专业化、规模化发展的趋势。结合具体运营的项目分布，将近 60% 的项目分布在四个一线城市，也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市1。至 2021 年末，除世联红璞易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主力，合计管理规模超过 40 万间，这也意味着在过去三年即便处于行业发展的初期，同时面临疫情的冲击，中国住房租赁市场仍然得以快速发展、市场规模快速扩大。1 戴德梁行《中国长租公寓市场发展报告 2018-2019》在 12 个首批开展住房租赁试点的城市及 4 个直辖市范围内，将集中式长租公寓主要品牌万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓作为样本进行统计和研究。2017 年 7 月，住建部、发改委、公安部、财政部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点。中 国 住 房 租 赁 市 场 报 告 5广州15%杭州9%上海22%深圳11%北京11%除以整栋运营为主的集中式公寓外，分散式公寓的经营企业则以筹集分散的私人房源的方式同步发展。转租的模式虽然能加快租赁产品的供应，但在监管尚不完善的发展初期各类风险也逐渐显露出来。部分品牌因野性盲目扩张、经营不善导致资金链面临断裂的风险，陆续暴露出的各种问题严重损害业主及承租人的利益。针对这些问题，监管措施逐步补漏、加强，政策面也不断完善。2021 年 4 月，针对从事转租经营的住房租赁企业的监管缺失问题，住建部、发改委等 6 部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》提出规范住房租赁经营行为，要求住房租赁企业的经营活动信息纳入住房租赁管理服务平台，开展租金使用监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款等措施防范金融风险，建立住房租金监测制度稳定市场预期，及时矫正市场违规行为，促进住房租赁市场健康发展。在扶持专业租赁机构健康成长、规范运营的同时，国企亦利用自身资源优势顺势入局并快速扩张，招商蛇口“壹”系列、华润置地有巢、保利公寓等，为租赁市场发展注入强心剂。 存量盘活与增量建设并行拓宽房源筹集渠道1.2盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要途径之一。在 201