2025年上半年上海房地产市场回顾

2025年上半年，上海办公楼市场共有4个新项⽬⼊市，累计供应量达30.2万平⽅⽶，环⽐下降3.9%。其中第⼆季度共录得2个新项⽬交付，分别是四川北路的滨港中⼼，以及位于浦东其他板块的新岸商业中⼼，共计体量16.3万平⽅⽶。尽管⾯临新增需求不⾜和空置率上⾏的挑战，上半年市场仍表现出了⼀定的活跃度。全市净吸纳量环⽐上升126.1%⾄17.3万平⽅⽶，整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。从⾏业需求来看，上半年⾦融业以22%的占⽐继续领跑市场，主要受到基⾦和⾮银⾦融机构的推动；消费品制造业位居第⼆，占⽐17%，主要来⾃快消品和家居类企业的扩张需求；TMT位列第三，占⽐达16%，跨境电商和互联⽹平台公司的扩张成为其主要驱动⼒；专业服务业排名第四，占⽐10%，主要来⾃法律和传媒类企业的搬迁扩张需求；此外，第三⽅办公运营回归前五，占⽐达6%，反映出在市场环境调整背景下，部分业主开始倾向合作运营模式以提升物业吸引⼒。从区位表现来看，花⽊活跃度提升⾄第⼀位，主要来⾃陆家嘴等核⼼地段的外溢需求以及张江等产业园区内企业的升级搬迁需求，并以消费品制造业和⾦融⾏业尤为活跃；虹桥受益于跨境电商⾏业的扩张，跃升⾄第⼆位；真如保持第三，以中⼩型企业的搬迁需求为主；⼈⺠⼴场提升⾄第四位，受益于部分医美机构和酒店集团的⼊驻需求；北外滩位列第五，主要来⾃TMT和⾦融⾏业的驱动。租⾦⽅⾯，上半年全市租⾦报价较去年年底下降3.0%⾄每⽉每平⽅⽶247.2元，有效租⾦下降4.3%⾄每⽉每平⽅⽶174.4元。各⼦市场均呈现出了不同程度的下滑。2025年上半年，上海零售物业市场迎来三个新项⽬开业，分别是位于浦⻄次级商圈的滨港商业中⼼、鑫耀·光环live和位于新兴商业圈的前滩陆家嘴⼴场，体量总计19.4万平⽅⽶。新项⽬集合购物美⻝、创意运动、户外休闲空间打造夏⽇活⼒新场域。受新增供应⼊市及⼤体量项⽬良好的商户⼊驻影响，全市净吸纳量录得13.4万平⽅⽶，空置率环⽐上升0.7个百分点⾄8.6%。存量市场中，核⼼商圈多个项⽬中的品牌调整进程已经趋于稳定，⾄此上半年租⾦⼩幅下降⾄每天每平⽅⽶31.9元。需求⽅⾯，餐饮品类需求位居第⼀，占⽐45%，成为上半年市场需求主⼒。其中以云贵川菜系为主的中餐品牌持续活跃，诸如野果yeego在上海港汇恒隆⼴场开设⾸店，酸奶、中式茶饮品类热度有所提升，牧场奶仓的上海⾸店落址⽇⽉光中⼼，椿⽥熟成茶⾏在季内接连在新天地时尚II和港汇恒隆⼴场开设⻔店。零售业态需求占⽐提升⾄41%，其中服饰品类需求占⽐23%，潮流服饰及户外运动品牌布局活跃。⼀线户外背包品牌Gregory的中国⾸店落址上海港汇恒隆⼴场，体育⽤品零售品牌迪卡侬则于6⽉28⽇在新天地开业。更有MLB、maia active、蕉下等分别在不同层级商圈开业。此外，玩具礼品与珠宝饰品品类延续热度，⻄班⽛珍珠饰品牌GIO挚澳则聚焦核⼼商圈，连开两家新店。卡游进驻宏伊国际⼴场开拓⾕⼦新玩法，Popmart、MINISO LAND等潮玩礼品零售品牌于南京⻄路等核⼼商圈开设⼤型⻔店，打造沉浸IP探索空间，渲染愉悦氛围。⼆季度共有三个新项⽬⼊市，共计45万平⽅⽶，分别是熠跃嘉定产业园项⽬⼆期（三层坡道+⼀栋三层电梯库），⾯积20万平⽅⽶，丰树奉贤物流园（双层坡道库），⾯积9.9万平⽅⽶，上海临港普洛斯国际物流园⼆期(J)地块（双层坡道库），⾯积14.7万平⽅⽶。上半年新增供应共计66.1万平⽅⽶，同⽐下降31%，占到全年新增供应的60%，集中在嘉定、松江、奉贤和临港。⽆惧关税波动，上海⼯业总产值及消费稳步增⻓，在“以价换量”刺激下仓储市场迎来近36.4万平⽅⽶的净吸纳，上半年净吸纳量达到53万平⽅⽶。空置率较⾼的⻘浦和⾦⼭通过极具竞争⼒的租⾦在环沪市场中赢得客户⻘睐，在本季度分别录得超过10万平⽅⽶的净吸纳，包括“618促销活动“叠加“以旧换新”国补政策推动的快递快运及供应链物流的扩张，此外还包括某知名汽⻋制造商在⾦⼭新租为代表的制造业企业扩张。松江本季亦表现抢眼，靠近市中⼼的九亭及泗泾板块以及靠近⾦⼭的⽯湖荡板块均有所去化。另⼀⽅⾯，核⼼市场如闵⾏和浦东机场由于租⾦较⾼，呈现租户净流出，空置率接连攀升。全市空置率相⽐⼀季度下滑1.2个百分点⾄27.8%，其中⻘浦由⼀季度的48%下降⾄32.5%，松江和⾦⼭亦有所改善，⽽嘉定由于连续两个季度新项⽬⼊市，空置率从29.2%攀升⾄52.5%。租⾦报价环⽐跌幅较上季度有所扩⼤，下跌⾄每⽉每平⽅⽶39.2元。⻘浦、⾦⼭及嘉定环⽐跌幅较⼤，临港和普陀租⾦报价保持稳定。2025年上半年，上海产业园区市场新增五个供应，分布在张江、浦江、漕河泾与市北，新增⾯积合计419,592平⽅⽶。受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环⽐上升1.2个百分点⾄22.9%。上半年净吸纳量为159,886平⽅⽶，环同⽐均呈现温和增⻓趋势。在⾏业需求⽅⾯，TMT⾏业以41%的⽐重占租赁需求⾸位，其中ABCD信息技术特别活跃，同时AI赋能半导体⾏业，推动智能制造的发展，带来上下游企业的扩张，再者AI与BI深度结合带动更多软件开发企业的搬迁。其次是汽⻋制造占⽐17%，除了新能源汽⻋的积极拓址，也看到传统制造加⼤研发投⼊，如江淮汽⻋在⾦桥设⽴设计研发中⼼，江淮汽⻋是蔚来的代⼯⼯⼚，现与华为合作研发制造⾼端新能源汽⻋。消费品制造业以12%的占⽐位列第三，主要趋势为快销品、纺织与美妆企业的搬迁。总体来看，上半年TMT及⾼端制造业的需求显现出良好的发展势头，这表明在技术持续演进的背景下，新旧⾏业的活⼒交织，为市场注⼊了新的需求。对⽐各⼦市场表现，漕河泾与张江的租赁需求保持活跃态势，分别占⽐45%和29%。漕河泾主要受到汽⻋制造、TMT与消费品制造业租户的搬迁需求的推动，⽽张江则持续吸引TMT和⼯业品制造业与⽣物医药等领域的企业⼊驻。 整体⽽⾔，各⼦市场的租赁需求显示出温和回升的趋势，但去化⽔平仍然偏低。考虑到全年供应压⼒，租⾦优惠和租⾦补贴政策依然是吸引租户的主要⼿段，因此，季末全市平均租⾦报价环⽐下降2.2%，降⾄每⽉每平⽅⽶133.8元。2025年上半年，上海物业投资市场共录得36笔交易，交易⾦额累计230.1亿，较去年同期下降29.7%。投资者表现普遍更为审慎，交易活跃度承压，但结构性分化显著，核⼼资产与新兴赛道呈现出逆势增⻓的韧性，资本正加速向具备稳定现⾦流与成⻓潜⼒的优质标的集中。零售物业以28%的交易笔数占⽐居于⾸位，交易标的多以带稳定租约的商业裙房或街铺为主，通过法拍渠道完成的交易⽐例达七成，吸引众多不良资产机构与企业竞相⼊场。办公楼交易紧随其后，占⽐25%，年初博华⼴场超百亿级交易推动上半年办公楼投资型交易⾦额占⽐提升⾄95%，同时，核⼼区位资产价值受到各类买家认可，近六成交易集中内环内区域。⻓租公寓占⽐17%。值得⼀提的是，⻓租公寓在⼆季度表现亮眼，贡献当季43%的交易总额，以险资为代表的机构投资者尤为活跃，产业集聚区依然是各类买家关注的重点板块。上半年投资类交易⾦额占⽐维持⾼位，达96%。机构投资者最为活跃，贡献交易总额的69%，核⼼办公楼、⻓租公寓与消费相关物业是其重点布局⽅向。另外，企业买家占⽐14%，其中逾七成交易额为投