2025年上半年深圳房地产市场回顾与展望

2025年上半年新增供应延续⾼位运⾏态势，共录得44.5万平⽅⽶新项⽬⼊市，同环⽐虽有回落，但绝对量依然可观。2025年第⼆季度，全市共录得14.3万平⽅⽶的新增供应，共有三个项⽬进⼊市场。上半年需求继续修复创四年最⾼纪录，共录得37.4万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐实现34.9%的增⻓，其中⼆季度录得15.8万平⽅⽶的净吸纳量，存量项⽬与新项⽬的需求贡献⽐为7:3，并由此助推整体市场空置率实现边际改善，半年度下降0.1个百分点⾄22.2%。新兴赛道需求扩张持续提振第⼀⼤需求来源——科技板块的活⼒，半年度需求贡献⽐为36.1%，且呈季度递增态势。上半年细分需求除传统赛道与实体经济⾼度关联的软件开发和信息技术咨询外，新兴赛道⾏业的快速发展也带动智联⽹、⼈⼯智能（公共数据平台、基础软件及应⽤软件开发）和跨境电商需求贡献显著提升。⾦融虽稳居需求榜次席，占⽐14.7%，但受实体经济复苏缓慢以及低利率环境拖累，需求强度同⽐⾛弱。新租需求集中于传统⾦融的基⾦、保险、证券和银⾏四⼤板块，其中基⾦板块表现较为突出，主要受益于“投早投⼩投硬科技”的股权投资基⾦的快速发展，深圳在2025年3⽉出台专项《深圳市促进⻛投创投⾼质量发展⾏动⽅案（2025-2026）》形成政策加持。此外，专业服务需求企稳，占⽐稳定在10.0%以上，主要来⾃咨询、法律和⼴告公关，企业管理类咨询增⻓亮眼。与消费相关的消费服务和消费品制造业需求表现亦较为稳定，⽽零售贸易板块热度快速提升，同⽐增⻓5.0个百分点⾄10.8%，电⼦元器件和医疗器械为核⼼增⻓极。租赁类型⽅⾯，以价换量加速带动搬迁需求超7成，同⽐上升达15.4个百分点，其中升级搬迁依然为主流。同时，本地租户也以约7成占⽐创近五年新⾼。成交区域分布⽅⾯，上半年的需求超6成以上来⾃⾮核⼼区，主要为跨境电商需求表现活跃的坂⽥和⻰华⽚区，以及新增供应较多且临近传统商务区但租⾦具有明显优质的梅林⽚区。单⽚区来看，前海依托新增供应聚集以及租⾦价格优势成为第⼀⼤需求贡献区，总体吸纳量达10.6万平⽅⽶。新增供应压⼒与部分楼宇⼤型租户退租，加之企业扩张谨慎，业主在上半年采取更为激进的租⾦策略，以价换量幅度加⼤，导致市场平均租⾦环⽐下跌7.7%⾄每⽉每平⽅⽶151.0元，降幅⾛扩。与此同时，租赁优惠策略也更为多元化，例如提供税务、财务等附加服务及项⽬配套资源消费优惠券等。2025年上半年新增供应集中⼊市，录得两个项⽬共计34.9万平⽅⽶，同⽐显著增⻓，且均在⼆季度开业。新项⽬表现分化，部分项⽬以超过9成⼊驻率开业，⽽部分项⽬因体量较⼤，前期招商结果不佳⼊驻率低于市场预期。与此同时，多个存量项⽬空置率进⼀步改善，其中位于福⽥区的城市⼴场调改升级后以9成以上⼊驻率焕新亮相。尽管整体市场空置率受新增供应影响，半年度上升0.4个百分点⾄4.1%，但仍保持低位。因新增供应主要集中在⼆季度，因此当季第⼀⼤需求来⾃零售（41.6%），餐饮次之（38.1%）。上半年来看，新增供应同样推动零售重回需求榜⾸，以42.1%的市场份额较第⼆位餐饮业态⾼出3.5个百分点。但作为零售业态两⼤⽀柱的服饰与珠宝配件需求扩张放缓，分别录得11.5%和7.2%的需求占⽐，同⽐下滑均超2个百分点。本⼟品牌为服饰业态主要增⻓动能，设计师品牌扩张持续，如Tia，Zrau和Tangy均开出新店。与此同时，线上品牌线下拓店趋势延续，典型代表如鲨⻥裤品牌siin-siin成功落地实体⻔店。⽽国际品牌⽅⾯则聚焦⼩众品牌以实现项⽬竞争差异化。餐饮业态精细化调整持续，云贵川菜系受业主⻘睐，但⾼端餐饮消费下滑，客单价有所下调，⽇韩料理在沉寂⼀段时间后以较低的客单价重回市场。⼦业态⽅⾯，简餐、中餐和特⾊餐饮仍为主要扩张⽀撑。值得关注的是体验类业态不断加码，体验、社交和⽣活复合场景的打造已经成为市场的共识。悦⼰经济带动美容保健业态需求稳定在8.0%以上，此外娱乐业态表现尤为亮眼，上半年需求同⽐跃增5.3个百分点⾄6.4%，主要来⾃⼉童乐园、VR体验和娃娃屋。⾸店打造继续成为⾼品质存量项⽬进⾏租户换新升级以吸引客流驻⾜和提升品质的重要策略，上半年内新晋品牌向功能性细分度较⾼的运动和户外品牌倾斜，如⽇本户外运动品牌Goldwin、韩国的登⼭品牌Kolon Sport和奥地利的滑雪⼥装品牌Sportalm分别在罗湖万象城、深业上城和京基百纳空间分别开出华南⾸店和深圳⾸店。消费⾯未出现明显好转的情况下，商家拓店依然较为谨慎，叠加新项⽬供应压⼒，部分商圈内部竞争加剧，导致整体市场租⾦表现分化。多个项⽬租⾦议价空间变⼤，部分业主甚⾄通过主动让利来吸引优质品牌⼊驻。另⼀⽅⾯，少量位于⾮核⼼区运营良好的项⽬，凭借良好的租户组合及区位优势（⽆近距离直接竞争），成功实现租⾦逆市上涨。上半年，全市平均租⾦环⽐下跌1.4%⾄每天每平⽅⽶18.1元，跌幅同环⽐均有所加深。深圳2025年上半年深圳未录得新增供应⼊市，单季表现分化。受中美关税变动带来的短暂出⼝受限以及未来的不确定性，令以对美出⼝为主的出⼝型制造企业及贸易企业订单缩减或停滞，进⽽影响其短期内的⽣产和存储决策，观望情绪加强。2025年1-5⽉份深圳出⼝总额累计同⽐下跌8.6%。因此⼆季度市场⼀改⼀季度市场稳定的整体局⾯，若⼲项⽬的空置率因受到租户缩减⾯积或退租的影响⽽上升，当季录得了负吸纳量，并由此推动全市空置率在上半年环⽐上升1.8个百分点⾄7.6%。需求⽅⾯，上半年的新增需求主要来⾃国内⻝品类的仓储需求，少量寻租需求来⾃第三⽅物流和电⼦制造业企业。⽽租⾦⽅⾯，中美关税预期不确定性导致需求收缩或停滞，叠加新增供应的压⼒的情况下，整体市场租⾦⼀季度微增，⼆季度则⽆增⻓，上半年录得⼩幅增⻓0.4%⾄每⽉每平⽅⽶49.0元。东莞2025年上半年仅录得⼀个新增供应⼊市，为市场带来19.2万平⽅⽶的新增供应，新项⽬由头部跨境电商整租完毕。存量项⽬⽅⾯受第三⽅物流需求缩减或降本型搬出影响，部分项⽬空置率有所上升，半年度空置率环⽐上升4.6个百分点⾄6.9%。上半年需求主要贡献在新项⽬带来的跨境电商。租⾦⽅⾯⼀⼆季度表现分化，⼀季度租⾦录得⼩幅增⻓，但部分项⽬以低于原租⾦续租叠加对于跨境电商未来需求不确定性的担忧，令部分业主在⼆季度调低了其租⾦价格以吸引租户。受此影响，全市平均租⾦上半年微增0.1%⾄每⽉每平⽅⽶49.0元。惠州2025年上半年，惠州⾼标仓市场迎来2个项⽬共计23.5平⽅⽶新增供应交付，个别项⽬未录得去化。需求⽅⾯，⼀⽅⾯某头部跨境电商因战略收缩退租了部分⾯积，另⼀⽅⾯部分项⽬受到周边极具价格优势的低价⼚房转仓储的冲击去化缓慢。整体市场空置率半年度环⽐增⻓4.0个百分点⾄6.9%。市场新租需求主要来⾃第三⽅物流。空置率升⾼令部分业主下调租⾦以吸引租户，全市平均租⾦环⽐下跌0.4%⾄每⽉每平⽅⽶36.2元，⽚区市场来看，惠阳和惠城因靠近深圳表现稍好，博罗租⾦下降较为明显。2025年上半年，深圳⼤宗交易市场保持了⼀定的活跃度，共录得7宗交易，交易总额为⼈⺠币80.6亿元，同⽐虽有下降，但环⽐实现了37.3%的增⻓。⾃⽤型购买带动办公楼为绝对的成交主⼒，交易额占⽐92.0%。半年内录得的三宗交易均为⾃⽤型购买，买家分别来⾃银⾏、