上海甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第二季度本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息上海甲级写字楼市场季度报告下半年核心区域新供增加第二季度，受业主大幅调低报价的影响，上海整体写字楼市场租金进一步下跌至每天每平方米人民币6.52元。七个新项目总计446,605平方米的办公面积竣工交付，大量新项目竣工交付导致第二季度市场空置率继续上升至23.2%。业主降租行为产生效果，市场续租及搬迁活动逐渐增多，市场净吸纳量回升至63,351平方米。金融、零售以及专业服务企业的租赁需求是市场主流，本季度零售品牌逆势扩张成为市场亮点。下半年，市场还有超过70万平方米的办公面积计划投放市场，其中来自核心概览和展望及中央商务区的优质写字楼占比将达到60%以上。在目前的租金水平下，核心区域优质项目的竣工交付有助于市场需求的回流以及吸引对办公地点有要求客户的关注，我们预计核心市场的租赁需求的回暖有望提振整个写字楼市场的信心。资料来源: 莱坊研究部图二 ：2025-2028年及以后各区域新增写字楼面积南静安区(南京西路)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)普陀区(长风-真如)虹口区(北外滩、四川北路)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)闵行区(虹桥商务区、莘庄)杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)05001,0001,5002,0002,5003,0002025202620272028+千平方米[1] 租金为平均净有效租金 资料来源: 莱坊研究部图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 2025年第二季度新增供应446,6052025年第二季度净吸纳量63,351平方米2025年第二季度租金6.52元/平方米/天2025年第二季度空置率23.2%103.9%按季变幅：下季预测：3.4%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.0个百分点平方米下季预测：按季变幅：零售品牌企业扩租需求增长供应和需求贴带动家电、汽车市场的消费活跃度，同时新零售品牌为积极开拓市场而产生了扩大办公面积的需求，这些都为当前的租赁市场带来了积极因素。例如，现代汽车在恒基旭辉天地扩租1,400平方米，意大利眼镜品牌陆逊梯卡在环贸广场2期扩租2,500平方米的办公面积。从第二季度的市场租赁交易来看，上海甲级写字楼市场的租赁需求主要来源于金融、零售以及专业服务企业。国内企业的租赁需求更多流向金融以及专业服务行业，而外资企业的租赁需求依然落入零售品牌以及专业服务行业。在目前下行的租赁市场也有企业选择逆势扩租以及升级自身办公场所。持续的消费补第 二 季 度，上 海 甲 级 写 字 楼 市 场 迎来一轮供应高峰，共有七个新项目竣工交付，为市场带来446,605平方米的新供 面 积，环 比 增 加 1 0 4 %，而 整 个 上 半年的市场供应也达到665,658平方米，较去年下半年环比增加了75%。新竣工交付的项目主要位于新兴市场，包括位于源深洋泾的新岸商业中心（62,000平方米）、前滩的前滩源（23, 280平方米）、真如长风的售转租项目中海中心B座（76,575平方米）以及徐汇滨江香港置地的西岸金融城F地块（76,750平方米）。此外，位于莘庄新鸿基的天荟写字楼（50,000平方米）、新虹桥的融侨中心（98,000平方米）以及静安的静投中心（60,000平方米）也在本季度竣工交付。第二季度，市场租赁活动仍然以企业的续租和搬迁为主。有限的市场需求以及目前的租户市场使得业主降租并且给予租户补贴和提供定制化服务来留住客户成为惯例。企业成本节约是首选，因此从核心商务区、中央商务区向新兴市场的新项目外迁的租赁需求仍然在搬迁活动中占据较高比例。新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)2014201520162017201820192020202120222023202425Q125Q20%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000图三 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部第二季度，甲级写字楼市场租金环比下跌3.4%至每天每平方米人民币6.52元。核心商务区以及新兴商务区的市场租 金 下 降 明 显 至 每 天 每 平 方 米 人 民 币8.8 3 元 和 5.4 8 元，环 比 跌 幅 分 别 达 到4.1%和2.7%。核心商务区内写字楼去化不畅伴随着租约到期的企业搬离意愿加大，迫使业主方不得不大幅调低租金报价来吸引客户。新兴市场的业主更多是面临大量新供竣工交付带来的竞争压力加剧问题。新项目去化缓慢，业主方重新调整租赁策略和租金报价以期获得面积去化，导致存量项目业主以降租和提供更为弹性的租赁条款的方式来应对激烈的市场竞争。图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部多个子市场迎来新一轮租金调整租金走势024681012201420152016201720182019202020212022202320242025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2人民币/ 平方米/天2025年第二季度，上海写字楼投资市场录得1 1宗大宗交易，涉及总金额超过人民币50亿元，其中接近半数交易为商务园区内的标准研发办公楼。整个上半年，上海办公楼投资市场累积成交18宗交易，总的交易金额在人民币180亿元左右。第二季度，在众多交易中，我们可以看到开发商收购市区优质写字楼项目，例如象屿集团以大约人民币21亿元的价格从太盟投资和高盛等的联合体手中收购的位于南京西路核心位置的仙乐斯广场。同时，也有科技新贵选择收购标准研发楼自用或作为长期投资，例如乐鑫科技以人民币4.37亿元的价格从陆家嘴集团处购买位于浦东御北路235弄3号数智天地·智慧云的3幢的研发楼，作为其研发总部。商务园区内标准研发楼受青睐投资市场表一：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第二季度区域项目租户面积（平方米）交易类型北外滩友邦金融中心云顶新耀3,300搬 迁淮海中路环贸广场二期陆逊梯卡2,500续 租 扩 租淮海中路恒基旭辉天地现代汽车1,400续 租 扩 租后世博世博天地1号楼利得基金1,194搬 迁后世博博荟广场万景百年设计1,100续 租花木保利浦开金融中心1号楼微财科技480新 租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实第二季度，浦东市场多个子市场的市场租金环比均出现大幅下调，其中小陆家嘴、花木以及前滩等子市场的租金平均下跌7%左右。小陆家嘴的市场租金跌破9元至每天每平方米人民币8.78元，环比下跌5.3%，为近几个季度以来租金降幅最大的一个季度。本季度，核心商务区内密集的租约到期租户搬离至租金更为便宜的新兴市场，导致业主大幅调低租金报价来迎合市场，以期促成市场交易。浦西的四川北路子市场也出现由于大量租户搬离带来的业主主动大幅降租。四