房地产行业2022年上半年房企销售点评：长期主义硕果，保利坐二望一

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 8 页起的免责条款和声明 长期主义硕果，保利坐二望一 房地产行业 2022 年上半年房企销售点评｜2022.7.1 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席 分析师 S1010517050001 高信用公司的销售表现则显著超越市场平均水平，保利发展、华润置地、越秀地产、滨江集团等公司都在 2022 年 6 月实现了月度销售额的正增长。其中，保利地产上半年销售排名已经仅次于碧桂园，预计最晚明年公司可能登顶行业销冠。我们认为，2022 年下半年起，不同公司之间的销售表现将进一步分化。这是因为，过去 9 个月各家拿地销售比差异极大，较少补充土地储备的公司可能面临可销售资源结构进一步恶化的局面。 ▍销售分化，且预计未来分化会进一步加大。2022 年 6 月，我们跟踪的 18 个开发企业销售同比下降 27.2%，环比增长 62.8%，1-6 月累计销售同比下降 40.6%，销售降幅持续收敛。6 月单月来看，这 18 个开发商的表现略跑输行业，主要因为这其中不乏一些遭遇交付信任危机的企业，拖累整体。高信用公司的销售表现则显著超越市场平均水平，保利发展、华润置地、越秀地产、滨江集团等公司都在 2022 年 6 月实现了月度销售额的正增长。其中，保利地产上半年销售排名已经仅次于碧桂园，我们预计最晚明年公司可能登顶行业销冠。我们认为，2022年下半年起，不同公司之间的销售表现将进一步分化。这是因为，过去 9 个月各家拿地销售比差异极大，较少补充土地储备的公司可能面临可销售资源结构进一步恶化的局面。 ▍投资热情低落，政策预计继续支持。销售虽然开始复苏，但复苏是结构性的，低信用公司销售复苏比较慢，这使得信用风险无法有效化解。即便尚未出险，中高信用公司的扩表也面临融资的难度，所以我们预计市场不会“一给阳光就灿烂”，土地市场仍可能维持在较低位置。2022 年至今，300 个城市土地出让合同总价仍同比大幅下降了 54.8%。交付问题的妥善解决或需要较长时间。因此我们认为，各地会在不同维度持续放开政策。按揭贷款利率、限购政策、货币化安置（房票）、户籍政策等，都是重要的政策可选项。 ▍因城施策行之有效，房价有望基本稳定。因城施策是否顺利实现，决定房地产产业链能否再一线城市房价基本稳定的背景之下实现明显复苏。我们认为，当前除按揭贷款之外的政策都可以下沉到区域，尤其是货币化安置政策完全是聚焦本地的，因此，确实有可能实现精准发力，销售复苏，且一线房价不出现大涨。2022 年上半年，样本企业销售均价为 15,698 元/平米，与 2021 年同期的 15,775元/平米基本持平，6 月的销售均价则较 2021 年同期有 5.1%的上涨。由于高线城市复苏快于低线城市，这里的均价上涨有结构性因素。 ▍风险因素：地产行业信用风波尚未完全平息的风险；部分房地产企业被迫缩表的风险。 ▍投资建议：我们认为，市场正在销售复苏的轨道之上，企业之间的分化将不断扩大。预计奉行长期主义、专业能力较强、信用被债权人信赖的公司，在市占率和盈利能力上都将趋势性上升。我们看好地产开发蓝筹，推荐保利发展、万科 A、金地集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、华发股份、龙湖集团和美的置业。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 20.40 1.94 2.10 2.26 2.54 11 10 9 8 买入 万科企业 19.72 1.94 2.10 2.26 2.54 8 8 7 6 买入 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 股票报告网 房地产行业 2022 年上半年房企销售点评｜2022.7.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 招商蛇口 13.44 1.16 1.32 1.26 1.14 12 10 11 12 买入 保利发展 17.52 2.29 2.46 2.72 3.35 8 7 6 5 买入 金地集团 13.10 2.08 2.03 1.97 2.10 6 6 7 6 买入 龙湖集团 37.05 3.69 3.46 3.81 4.19 8 9 8 7 买入 华润置地 36.60 3.73 4.14 4.53 4.93 8 7 7 6 买入 滨江集团 8.61 0.97 1.12 1.23 1.31 9 8 7 7 买入 绿城中国 16.26 1.78 1.99 2.07 2.17 7 7 6 6 买入 美的置业 12.68 3.15 2.91 3.39 5.09 3 4 3 2 买入 华发股份 7.70 1.51 1.65 1.81 1.82 5 5 4 4 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 7 月 1 日收盘价 股票报告网 房地产行业 2022 年上半年房企销售点评｜2022.7.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 表 1：我们跟踪的开发企业 2022H1 销售情况：亿元，万平米 公司 1-6 月 6 月 1-6 月 6 月 1-6 月 6 月 1-6 月 6 月 金额 金额 面积 面积 金额同比 金额同比 面积同比 面积同比 碧桂园 2,470 458 3,162 569 -42% -37% -34% -31% 万科 A 2,096 415 1,223 242 -41% -39% -44% -39% 融创中国 1,127 139 844 104 -65% -82% -62% -80% 保利发展 2,102 510 1,341 325 -26% 1% -20% 40% 中海地产 1,375 425 640 198 -34% -18% -39% -30% 绿城中国 1,128 340 542 150 -34% -20% -25% -16% 世茂集团 438 95 271 59 -71% -69% -69% -66% 华润置地 1,210 397 589 173 -27% 2% -39% -28% 招商蛇口 1,188 413 511 179 -33% -7% -34% -6% 龙湖集团 858 237 507 145 -40% -23% -39% -16% 新城控股 650 138 650 125 -45% -40% -40% -32% 金地集团 1,006 284 413 117 -38% -17% -45% -35% 旭辉集团 631 135 421 87 -54% -48% -47% -41% 中国金茂 699 190 368 108 -46% -5% -51% 19% 越秀地产 482 136 172 48 2% 108% -4% 55% 滨江集团 684 232 122 35 -22% 28% -38% -22% 建发房产 620 156 312 78 -34% -20% -33% -27% 华发股份 494