房地产行业2022年中期策略：长冬日渐暖，独梅迎春来

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 62 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2022 年中期策略 长冬日渐暖，独梅迎春来 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 基本面回顾：成交创历史最大降幅，企业投资意愿不足。22 年 1-5 月市场整体成交呈现集体走弱趋势，并未有显著的区域及城市能级的分化。销售去化面临较大压力下，行业整体投资能力下降，整体土地成交规模仅为去年同期四成，同时企业集中资源于 22 个两集中城市（22 城土地出让金占比 21 年 46%，22 年上半年提升到 53%）。 ⚫ 基本面预测：现有环境下投资端压力较大。4 月是本轮周期销售表现最差的一个月，预计 Q2 起随着政策持续落地、企业推盘力度加大、疫情恢复叠加基数效应，销售降幅或逐步收窄；预计 22 年销售金额 14.9万亿元，同比下降 18.0%，销售面积 14.7 亿平，同比下降 17.9%。土地成交萎缩使得整体开工下降 26%至 14.67 亿平；整体投资下降 7%。 ⚫ 销售向投资传导停滞，供需及经济贡献长期承压。预计 22 年土地出让金 4.1 万亿元，同比下降 40%，出让面积 11.3 万方，同比下降 50%。行业长期的供需关系，将会趋势性的从过去 20 年的“供过于求”转化为“供不应求”，预计 23-25 年土地成交维持 10-11 亿平，行业供给能力将随着开工规模的下滑，开工中枢回落至 11.8 亿平米，销售也将受到影响，21-25 年销售面积复合增速为-11%。投资将持续负增长，23年下行压力将显著高于 22 年，行业将连续四年对经济造成拖累。 ⚫ 预计下半年进入政策调整深水区。本轮周期至今政策调控频率密集，但力度显著低于 14-16 年周期，根据政策量化评估，至 22 年 6 月，全国四限评分较 16 年 2 月底部仍有 53%下降空间。预计 22 年 3 季度开始，行业供给与需求端的维稳力度还将进一步提升，调控进入深水区。政策顺序上，需逐步解决，稳产能-稳销售-稳信用，最终达到稳投资。 ⚫ 强信用企业红利期。行业供给侧背景下，企业分化不可逆转；强信用企业在销售、拿地、融资等均呈现资源快速集中的趋势，同时享受了土地交易热度下降后政府让利企业带来的利润率改善的红利。未来 2-3 年强信用房企在竞争格局优化、资源集中、利润率改善下，具备 “戴维斯双击”的投资机会（估值修复+利润率改善带来的业绩提升）。推荐标的：开发类企业，A 股推荐：保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、建发股份、华发股份、新城控股；H 股推荐：碧桂园、旭辉控股集团；建议关注：中国海外发展、华润置地、中国海外宏洋、滨江集团、首开股份越秀地产、龙湖集团、绿城中国、美的置业、中国金茂。物业类企业，A 股推荐：招商积余；H 股推荐：保利物业、旭辉永升服务、碧桂园服务；建议关注：中海物业、华润万象生活。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-06-28 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 张春娥 SAC 执证号：S0260521120001 SFC CE No. BOU062 021-38003622 zhangchune@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第25 周周报:单周成交继续回升，按揭利率降至历史低位 2022-06-26 [Table_Contacts] -28%-20%-13%-6%2%9%06/2108/2110/2112/2102/2204/22房地产沪深300股票报告网 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 62 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.34 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 8.25 7.39 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 16.23 2022/06/23 买入 25.73 2.38 2.58 6.78 6.26 7.40 7.40 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.55 2022/04/28 买入 19.20 1.42 1.62 8.61 7.58 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 24.79 2022/04/02 买入 40.57 5.60 5.64 4.32 4.29 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 12.38 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.13 4.87 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 11.76 2022/05/01 买入 19.02 2.14 2.59 5.58 4.62 4.06 3.68 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.10 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.47 4.23 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.75 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 9.31 8.29 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.13 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.60 11.16 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.77 2022/04/14 买入 10.39 0.56 0.57 1