宽信用观察系列之七：地产放松还有多少可以期待？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 债券研究 债券深度报告 2022 年 05 月 24 日 【债券深度报告】 地产放松还有多少可以期待？ ——宽信用观察系列之七 ❖ 1、总量层面，目前地产放松到什么程度了？ ❖ 本轮地产放松已经经历了“合理融资”阶段、围绕“因城施策”的局部放松阶段，进入当前“全面放松”阶段。全国层面主要以金融工具为引导，但部分地方实际松动力度已接近于 2014-2016 年的放松周期。 ❖ 本轮地产放松可大致分为三个阶段： （1）2021 年 9 月-2021 年 12 月：政策层面开始释放地产维稳信号，强调满足房企、居民合理融资需求。2021 年 9 月，央行首次提出“两个维护”并在后续会议中反复强调，重点满足房企（开发贷、并购贷）和居民（刚需、改善型住房）融资需求，并在执行层面边际放松信贷监管。 （2）2021 年 12 月-2022 年 4 月：主要围绕“因城施策”，以地方政策松动为主，总量工具动用不多。部分中小城市尝试突破限购，个别二线城市后期加入宽松，但多数重点城市尚不涉及；供给端，集中供地下调参与门槛、放松缴款期限等。整体看，调控松动以地方政策为主。 （2）2022 年 5 月以来：更多重点城市推出需求端的放松举措，总量层面的宽松加码，逐步向“全面放松”过渡。如南京、杭州等重点城市放松二手房限购，5 月央行下调首套房贷利率下限、单独大幅调降 5 年期 LPR 等，进一步释放稳市场信号。此外，针对房企纾困的“示范性”举措出台（如首批民营房企信用保护工具落地），缓解市场对民营房企融资的忧虑，提振信心。 ❖ 2、如何改善“弱预期”？ ❖ 2022 年以来，地产持续弱势，很大程度上源于居民端、房企端的“弱预期”，对此，总量和地方层面均已出台了部分放松举措，意在扭转这一现象： ❖ （1）居民端：地方限购未全面放松、交付担忧预期、房价看涨预期下降、购房能力预期下降，是造成居民“弱预期”的主要来源。 总量层面，已从房贷利率切入（下调首套房贷利率下限、5 年期 LPR 下调），稳定居民续期、提振终端需求；地方层面，在 22 个长效机制试点城市中，除一线城市外，其余 18 个重点二线城市均已推出系列需求鼓励举措，尤其是郑州全面放松力度大、指向意义较强。 ❖ （2）房企端：“弱资金”、“弱预期”、“弱投资”是房企当下面临的主要困境，这一现象的背后，融资监管政策收紧、市场信心不足以及销售回款压力是根本原因。 总量层面，全国性商品房预售资金管理新规出台，统一监管标准，地方执行力度将有边际放松；首批民营企业信用保护工具落地，提振市场对民营房企债券融资信心。 ❖ 3、未来还可以关注哪些政策空间？ ❖ 居民端：各地采取的“全面放松”举措，在类型上已基本覆盖了 2014-2016 年宽松周期下的政策选择，但力度深浅不一，多数城市在认房认贷、限售等方面仍然克制，未来或有进一步放开的空间，重点关注 18 个长效机制试点二线城市加码的情况，另外一线城市是否跟进也值得期待。总量层面，伴随存款利率改革、银行负债成本下行，LPR 有望继续调降。 ❖ 房企端：相比于销售端，监管政策和融资环境改善对于“稳预期”的影响更为直观。目前在预售资金管理、信用衍生品等方面已有相应举措，但对于改善房企流动性预期而言，力度上仍显不足。后续针对“三道红线”、贷款集中度等融资监管的边际松动可能继续加码，同时，债券市场“稳预期”政策或发力，例如信用保护工具发行扩容、加码，以促进市场信心修复。 ❖ 风险提示：部分地方放松政策效果不及预期，地产投资延续弱势。 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 联系人：靳晓航 电话：010-66500819 邮箱：jinxiaohang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创固收】宽松的潮水何去何从？——2022 年流动性中期展望》 2022-05-21 《【华创固收】机构赎回对债市影响的分析框架及指标跟踪体系——机构行为系列专题之十三》 2022-05-20 《【华创固收】高溢价率下，转债市场的破局与布局——2022 年可转债中期策略报告》 2022-05-19 《【华创固收】信用“冰与火”中的风险与机遇——2022 年信用债中期策略报告》 2022-05-16 《【华创固收】信用债市场各行业年报、一季报点评》 2022-05-14 华创证券研究所 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 本篇报告系统梳理了 2021 年 9 月以来的本轮地产调控放松总量、地方层面已出台的政策。（1）通过对比以往周期下的宽松路径，提出本轮地产放松已经历了“合理融资”阶段以及围绕“因城施策”的局部放松，进入当前“全面放松”阶段的观点。（2）通过对比前两轮的地产宽松周期，发现部分地方采取的放松举措，类型上已基本覆盖了 2014-2016 年宽松周期下的政策选择，即宽松力度上已接近于后者。（3）从居民端、房企端详细分析了造成地产弱势的根本原因，提出改善“弱预期”将是本轮政策的发力重点。这一框架下，就居民和市场两个层面，分别明确未来政策放松的潜在选项。 投资逻辑 第一，报告通过梳理总量、地方两个层面已经推出的宽松政策，并以 2014-2016 年、2018-2019 年两轮放松周期为比较基准，衡量本轮地产宽松的力度和进度。第二，从居民端、房企端两个维度，梳理了导致当前地产下行压力加剧的原因，以及已有的政策应对情况。第三，全面总结了目前针对居民、房企端已经出台的宽松举措，并对后续潜在的宽松空间作出展望。 mNpQoPmMsMpOnOwPmNqNmN9PbP8OtRrRpNtRiNrRsPkPoMqN8OmNqNwMqRnMvPoNyR 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、 总量层面，目前放松到什么程度了？ ........................................................................... 5 （一） 逐段推进：目前已过渡至“全面放松”阶段 ................................................... 5 （二） 对比历轮：地方尝试“全面放松”，力度接近 2014-2016 年 ........................ 10 二、 如何改善“弱预期”？ ................................................................................................. 11 （一） 居民端：购房意愿低迷、承接能力转弱 ....................................