统计局4月房地产数据点评：求其中者得其下

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年05月16日超 配1统计局 4 月房地产数据点评求其中者得其下 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn事项：统计局公布 4 月房地产投资和销售数据。2022 年前 4 个月，商品房销售额 37789 亿元，同比下降 29.5%；商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%；房地产开发投资 39154 亿元，同比下降 2.7%；房屋新开工面积 39739 万平方米，同比下降 26.3%；房屋竣工面积 20030 万平方米，同比下降 11.9%。国信地产观点：1）销售持续恶化，非“刺激”无以支撑；2）羸弱基本面又逢疫情冲击，主要数据跌幅扩大；3）开竣工未见修复，地产链压力仍大。4）投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售持续恶化，非“刺激”无以支撑销售持续恶化。2022 年 1-4 月，商品房销售额累计 37789 亿元，同比-29.5%，较前值下降 6.8 个百分点；销售面积累计 39768 万平方米，同比-13.8%，较前值下降 7.1 个百分点。从单月值来看，2022 年 4 月商品房销售额 8134 亿元，同比-46.6%，较前值下降 20.4 个百分点；销售面积 8722 万平方米，同比-39%，较前值下降 21.3 个百分点。疫情影响是一方面，疫情影响了正常销售活动，也加重了购房者的观望情绪。但，地产本身羸弱的基本面才是核心。销售均价继续下降。房地产销售均价继续下降，2022 年 1-4 月，商品房销售均价为 9502 元/㎡，同比-10.8%，环比-0.5%。由于三四线销售市场表现并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为，市场依然不景气。虽然 3 月份以来，多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求，但从 4 月的市场表现来看，当前政策力度显然是不够的的。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比增速（单位：%）图2：商品房销售额单月同比增速（单位：%）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比增速（单位：%）图4：商品房销售面积单月同比增速（单位：%）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售均价累计同比增速图6：商品房销售均价环比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 羸弱基本面又逢疫情冲击，主要数据跌幅扩大开发投资继续走低。2022 年 1-4 月房地产开发投资完成额累计为 39154 亿元，同比-2.7%，增速下降 3 个百分点。4 月单月开发投资完成额为 11390 亿元，同比-10.1%，较前值下降 7.7 个百分点。开发投资走低的原因有二：一是疫情影响了正常的施工活动，导致建安投资支撑减弱，二是土地市场热度继续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。到位资金降幅扩大。2022 年 1-4 月房企到位资金累计为 48522 亿元，同比-23.6%，较前值下降 4 个百分点。4 月单月到位资金为 10363 亿元，同比-35.5%，较前值下降 12.5 个百分点。拆解房企资金来源，可以看到按揭贷款、定金及预收款两项的拖累最为严重，反映出销售下行、回款变慢已成为到位资金走低的关键原因。与此同时，国内贷款（主要是开发贷）单月增速小幅修复（尽管增速仍然很低，为-28%），反映出主要的融资途径中，银行端相对友好。图7：房地产开发投资累计同比增速（单位：%）图8：房地产开发投资单月同比增速（单位：%）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：到位资金累计同比增速（单位：%）图10：到位资金单月同比增速（单位：%）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开竣工未见修复，地产链压力仍大除疫情冲击外，开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，延续弱势。2022 年 1-4 月，新开工面积累计39739 万平方米，同比-26.3%，较前值下降 8.8 个百分点。4 月单月新开工面积 9901 亿元，同比-44.2%，请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4较前值下降 22 个百分点。竣工强弩之末，疫情之下未见修复。2022 年 1-4 月，竣工面积累计 20030 万平方米，同比-11.9%，较前值下降 0.4 个百分点。4 月单月竣工面积 3101 万平方米，同比-14.2%，较前值下降 0.1 个百分点。展望 Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位。若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复。但从对经济、财政、就业等方面的影响看，二季度地产链压力仍然较大。图11：新开工面积累计同比增速图12：新开工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：竣工面积累计同比增速图14：竣工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：坚定把握基本面分歧造就的“黄金买点”本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余、绿城中国。 风险提示：请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告51、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《央行首套房贷利率