房地产行业月报：下行拐点未现，销售不稳政策不息

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 下行拐点未现，销售不稳政策不息 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86021 38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 华泰证券 2022 年中期线上策略会 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 新城控股 601155 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 5 月 16 日│中国内地 行业月报 销售不稳、政策不息，看好地产板块机遇 4 月统计局数据显示，行业下行暂未出现拐点。5 月 15 日央行、银保监会联合发布调整房贷政策的通知，进一步释放行业托底信号，自上而下政策端进一步改善的定调，房贷额度和利率、需求端和供给端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，驱动开发和物管板块行情从央企国企适度向部分民企扩散。 产业链下行压力放大，尚未出现拐点 4 月全国房地产开发投资同比降幅扩大，累计同比自 2020 年 6 月以来首次转负。拿地、开工、施工、竣工等指标表现均不理想，产业链下行尚未出现拐点。具体来看：1）受市场下行、房企资金链压力等因素影响，4 月土地市场依然呈现供求双向缩量的局面，在杭州、深圳等重点城市集中供地成交带动下，溢价率、流拍率指标环比有所修复，但在历史上依然处于较差水平。2）弱拿地+冷销售+疫情干扰，新开工依然疲弱，拖累施工面积同比增速。3）房企资金链压力+疫情干扰，竣工再次出现双位数同比降幅。 销售依然快速下行，需求不稳、政策不息 4 月全国商品房销售面积和金额同比下降 39.0%、46.6%，这与 4 月社融数据住房贷款减少 605 亿元、同比少增 4022 亿元相互印证，高频数据显示 5月销售降幅仍在扩大。本轮“因城施策”宽松叠加房贷利率下调始于2021Q4，但市场恢复明显低于预期，除了疫情等影响之外，购买力下降及预期转弱都严重影响供求两端的信心。5 月 15 日央行、银保监会将首套房贷款利率下限下调 20bp，是 2019 年利率换轨以来首次调整贷款利率下限，也是 2016 年住房信贷政策调整以来首次出现全国层面的放松，凸显呵护市场之意。我们预计若销售复苏仍然较弱，后续政策力度或将进一步加大。 现金流难题仍待解，金融端支持在路上 4 月全国房地产开发企业到位资金同比下降 35.5%，连续 10 个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。我们认为需求端政策改善传导至销售回暖，进而再传导至金融机构信心修复仍需时日，部分民营房企短期之内仍需要更多的流动性支持。根据 REDD，部分民营房企在监管机构帮助下，计划通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具，为其发行债券提供额外保障。我们认为除了公开市场发债支持之外，市场化并购、集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (31)(22)(12)(3)7May-21Sep-21Jan-22May-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 产业链下行压力放大，尚未出现拐点 ........................................................................................................................... 4 开发投资累计同比转负，当月同比降幅扩大 ......................................................................................................... 4 新开工和竣工依然疲弱 .......................................................................................................................................... 5 土地市场成交低迷 ................................................................................................................................................. 7 销售依然快速下行，需求不稳、政策不息 .................................................................................................................... 8 现金流难题仍待解，金融端支持在路上 ...................................................