房地产行业第18周周报：新房成交降幅进一步扩大，后续信贷支持力度有望持续加大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 5 月 9 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《金地集团（600383.SH）：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》 20220506 《4 月百强房企销售降幅进一步扩大，政治局会议后更多城市政策放松可期——房地产行业第17 周周报》 20220503 《2022 年中央政治局会议点评，政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期》20220430 《基本面下行未见改善，央行鼓励地方层面合理下调首付比例和房贷利率—房地产行业第 16周周报》 20220425 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 18 周周报（4月 30 日-5 月 6 日） 新房成交降幅进一步扩大，后续信贷支持力度有望持续加大 核心观点 本周新房、二手房成交量均有所下降。本周 43 个城市新房成交套数为 1.7 万套，环比下降 45.7%，同比下降 64.6%；17 个大中城市新房成交套数为 1.1 万套，环比下降 49.1%，同比下降 52.3%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-58.5%、 -48.3%、 -42.2%，同比增速分别为-65.9%、-47.4%、 -50.8%。15 个城市二手房成交套数为 0.5 万套，环比下降 68.3%，同比下降 16.7%；11 个大中城市二手房成交套数为 0.4 万套，环比下降 68.6%，同比下降 8.5%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-68.4%、 -68.4%、 -71.0%，同比增速分别为-17.7%、 -0.9%、 -17.8%。 新房库存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 104.1 万套， 环比下降 0.2%，去化周期为 18.1 个月，环比上升 0.3 个月；8 个大中城市新房库存套数 57.4 万套， 环比下降 0.5%， 同比上升 5.5%，去化周期为 13.8 个月，环比上升 0.1 个月；一线城市新房库存量 27.9 万套，环比下降 0.7%，去化周期 14.5 个月，环比上升 0.3 个月，二线城市新房库存量 20.6万套，环比下降 0.1%，去化周期为 14.8 个月，环比上升 0.2 个月，三线城市新房库存套数为 8.9万套，环比下降 0.6%，去化周期 10.6 个月，环比减少 0.2 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 178 宗， 环比下降 51.6%，同比下降 75.6%；成交土地规划建筑面积为 1874 万平方米，环比下降 22.3%，同比下降 72.6%；成交土地总价为 653 亿元， 环比下降 7.3%，同比下降 77.0%；成交土地楼面均价为 3483 元/平方米，环比上升 19.2%，同比下降 16.0%； 百城成交土地溢价率为 6.77%， 环比上升 77.2%，同比下降 68.0%。 房企国内债券发行规模环比与同比均有所减少。本周房地产行业国内债券总发行量为 44.50 亿元，同比减少 51.7%（前值 7.9%），环比减少 71.5%；总偿还量为 23.49 亿元，同比减少 78.8%（前值： 36.9%），环比减少 82.9%；净融资额为 20.56 亿元。其中国企国内债券总发行量为 44.50 亿元，同比减少 42.9%（前值： 60.8%），环比下降 80.9%；总偿还量为 8.98 亿元，同比减少 89.6%（前值： 67.0%），环比下降 87.3%；净融资额为 35.52 亿元。民企连续七周无国内债券发行；本周总偿还量为 14.96 亿元，同比减少 42.9%（前值： 15.7%），环比减少 78.5%；净融资额为-14.96 亿元。 投资建议 中央层面，5 月 4 日，央行、银保监会、证监会相继召开专题会议，再次释放楼市宽松信号。央行和银保监会重点强调优化信贷政策、保持地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；证监会则提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。我们认为，三部门同时发文体现了供需端调整的决心，更多城市的首付比例和房贷利率有望下调，房企融资的放松力度有望加大。地方层面，央行上海总部提出重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。2022 年 1 季度广东房地产贷款出现边际改善，房地产开发贷款增加 579 亿元，摆脱了去年 3 季度以来的平缓状态，重新进入了增长通道，3 月个人住房贷款增加 144 亿元，环比多增 159 亿元。广东省多个城市此前较早的在房贷利率、首付比例上有所下调，前期信贷放松开始逐步显效。 从板块投资角度，随着后续“因城施策”、“因时施策”、“因房施策”将进一步加速落地，beta 行情将逐步兑现，市场信心和行业供需端改善可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 5 月 9 日 房地产行业第 18 周周报（4 月 30 日-5 月 6 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .