万科A2022年一季报点评：利润企稳回升，多元稳步扩张

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：19.38 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 11,625 流通股本(百万股) 9,718 市价(元) 19.38 市值(百万元) 218343 流通市值(百万元) 188326 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《202204089 触底回升，迎接改变——2021 年年报点评》 《20211109 万物云拟分拆上市，多元业务价值提升——事件点评》 《20210830 利润率下行拖累业绩，多元业务持续发力——万科半年报点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419,112 452,798 497,172 558,473 621,581 增长率 yoy% 13.92% 8.04% 9.80% 12.33% 11.30% 归属母公司所有者净利润 41,516 22,524 24,564 26,614 29,443 增长率 yoy% -2.55% -45.75% 9.06% 8.35% 10.63% 每股收益（元） 3.57 1.94 2.11 2.29 2.53 净资产收益率 20.13% 9.78% 10.07% 10.19% 10.42% P/E 5.43 10.00 9.17 8.47 7.65 P/B 1.00 0.95 0.89 0.83 0.77 备注：股价采用 2022 年 04 月 29 日收盘价 投资要点  收入平稳增长，利润企稳回升 公司业绩增速略超预期，2022 年一季度实现营业收入 626.7 亿（YoY+0.6%），归母净利润 14.3 亿（YoY+10.6%）；毛利率、税后毛利率和归母净利润率分别为 18.9%、15.0%和 2.3%，较去年同期-1.5pct、-1.0pct 和+0.2pct。其中，开发业务毛利率 21.8%；税后毛利率 17.1%（YoY+1.0pct）。 开发业务结算面积 374.7 万㎡；贡献收入 493.4 亿（YoY-6.9%），拖累公司整体营收增速。归母净利润企稳回升主要由于：1）资产处臵收益提高带动投资净收益+7.3%；2）费用管控良好，费用率同比-0.8pct 至 9.5%；3）所得税税率同比-7.3pct。  已售未结充足，拿地维持谨慎 受行业景气度下行影响，一季度公司实现销售额 1065.0 亿（YoY-40.7%），销售面积 632.7 万㎡（YoY-42.7%），销售均价 16833 元/㎡（YoY+3.6%）。截至三月底，已售未结项目面积 4776.2 万㎡，对应金额 7385.1 亿（YoY+3.9%），是 2021 年营业收入的 1.6 倍，与年初持平，能为未来 1-2 年业绩稳健增长提供保障。 公司土地储备充足，报告期内在规模与现金流平衡下，开发业务仅新增 6 个项目，总计容规划建面 145.8 万㎡（YoY-69.7%），投销比 23.0%；权益建面 112.0 万㎡（YoY-67.1%），权益占比 76.8%（YoY+5.9pct）。  业务稳步扩张，收入持续增长 一季度，万物云业务市场稳健拓展。万科物业新增项目中，第三方项目占比 67%，较2021 年在管项目+10pct；万物梁行新获取 4 个 200 米以上的超高层项目；万物云城新增 3 个城市服务项目，新进驻 5 条街道。 公司物流仓储、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入 8.7 亿、7.0 亿及 21.1 亿，同比增+39.0%、+12.8%及+17.6%。物流仓储新获 1 个项目，可租赁建面 5.4 万㎡；租赁住宅新拓展房源超 6000 间；印力新拓展 1 个轻资产项目，新增管理面积 16 万㎡。  三道红线绿档，融资成本保持低位 公司财务安全，截至三月底，净负债率 34.6%，现金短债比 1.6，剔预后资产负债率 69.5%（Wind 口径），维持在绿档水平。 受益于稳定的信用评级，公司融资通畅且成本维持行业低位。一季度成功发行 80 亿元3 年期中期票据，票面利率区间 2.95%-3.00%；发行 19.9 亿元公司债，其中 3 年期债券票面利率 3.14%，5 年期债券票面利率 3.64%。  投资建议：一季度公司利润回归正增长，多元业务持续发力。中长期看，作为信用良好的龙头房企，公司拿地能力较强，将受益于行业出清后竞争格局的改善。 我们维持此前盈利预测，预计 2022 年-2024 年，公司实现营业收入 4972 亿、5585亿及 6216 亿，同比增长 10%、12%、11%；实现归属母公司净利润 246 亿、266 亿及 294 亿，同比增长 9%、8%、11%。目前土拍市场规则优化，公司具备拿地优势；且公司推出股权回购及高管增持等举措有利于维护市场信心。当前公司股价对应 2022年 PE 为 9.2 倍，维持“买入”评级。  风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 利润企稳回升，多元稳步扩张 ——万科 A2022 年一季报点评 万科 A(000002.SZ)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 04 月 30 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1,600,268 1,818,984 1,914,118 2,053,418 营业收入452,798 497,172 558,473 621,581 现金149,352 434,705 501,051 618,650 营业成本353,977 379,491 434,548 484,771 交易性金融资产21 3,975 1,389 1,795 营业税金及附加21,056 33,299 33,223 35,838 应收账项4,771 1,356 572 (672) 营业费用12,809