2022年3月房地产行业运行情况报告：基本面加速下行，行业仍处筑底阶段

1基本面加速下行 行业仍处筑底阶段——2022 年 3 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：3 月，全国商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，各能级城市销售情况均不及预期。销售端压力持续向价格端传导，低能级城市房价下行压力仍大，并带动 70 城房价继续环比负增。基本面加速下行，房地产投资增速大幅下降。3 月全国土地购置面积创历史新低，共计 6 城完成集中供地，供地规模出现大幅缩减。房企新开工、施工和竣工面积均同比大幅下降，短期新开工将持续承压。国常会、国务院金融委“稳地产”政策信号积极，多地松绑稳地产政策，预期相关政策将于近期落地。展望二季度，房地产市场下行压力下预计地产政策将持续加码。总体来看，一季度房地产政策仍处于试探期，政策方向和政策力度随着市场反馈仍在逐渐调整。不过，中央释放“稳地产”的积极政策信号，正在逐步打消地方政府松绑地产政策的疑虑，并呈现出城市能级越低、地方政策宽松力度越大的特点。鉴于房地产销售、投资及房价数据仍在恶化，为推动楼市回暖，二季度地产政策的力度会有所加强，并向对市场有利的方向重点发力，从供需两方共同入手刺激行业回暖，预计各地房地产宽松政策将继续加码，且二、三线城市地产政策松绑力度将明显大于一线城市。政策持续回暖背景下，我们认为二季度房地产行业仍面临较大下行压力，但基本面表现大概率会强于一季度。这主要是考虑到两点：一是从政策回暖到地产销售回暖，市场仍需要一定的观察、消化和反应时间，从 4 月高频数据看，4 月 1 日-24 日 30 大中城市平均单日商品房成交套数为 2502套，去年同期为 5302 套，房地产仍处加速下行阶段；二是需求不足是制约楼市回暖的重要因素之一。据克尔瑞调查显示，在疫情等因素的持续影响下，有四成购房者因收入降低而推迟买房计划，三成购房者因近期房价波动大而产生观望情绪。不过，我们也看到当前仍有较大的政策空间，且预期二季度政策会持续加码，鉴于一季度一线城市已现企稳迹象，预期二季度在政策的持续引导下将有更多的城市基本面有所好转。报告正文：股票报告网2一、3 月，全国商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，各能级城市销售情况均不及预期。销售端压力持续向价格端传导，低能级城市房价下行压力仍大，并带动 70 城房价继续环比负增。1.销售情况3 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 15343.39 万平方米和 14196.33 亿元，同比分别下降17.70%和 26.16%，降幅较 1-2 月分别扩大 8.14pct 和 6.88pct，销售端未见起色。销售金额同比跌幅大于销售面积，反映出商品房价格整体仍呈下行趋势。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，3 月日均成交 2950 套，同比下降 47.36%，降幅显著；分城市能级来看，一二三线城市日均成交套数分别为 676 套、1385 套和 889 套，同比分别下降 49.53%、47.03%和 46.14%，各能级城市销售情况均不及预期。图表 1 2021-2022 年 3 月全国商品房销售面积单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 3 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）股票报告网3数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格，3 月价格环比下降和环比上升城市数量分别为 38 个和 29 个，与 2 月相比，环比下降城市数量减少 2 个、环比上升城市数量多增 2 个，但价格下行城市仍占主流，带动整体价格持续走低。具体看，3 月 70 城新建商品住宅价格保持同比上涨 0.66%，环比下跌 0.07%。其中，一线城市连续三个月上涨，3 月环比上涨 0.30%；二线城市连续两个月环比持平；三线城市连续7 个月下跌，3 月环比下跌 0.20%。可见，低能级城市价格面临更大下行压力，带动 70 城房价继续环比负增。图表 3-4：2021-2022 年 3 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，3 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 57 个降至 45 个，部分城市房价现企稳迹象，但整体下跌趋势不变。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 0.90%，环比下跌 0.19%，已连续下跌 8 个月。分城市能级来看，一线城市二手住宅价格连续 4 个月上涨，3 月环比上涨 0.40%，价格企稳迹象进一步明确；二、三线城市连续下跌 7-9 个月，3 月环比分别下跌 0.10%和 0.30%，低能级城市房价仍未迎来拐点。图表 5-6：2021-2022 年 3 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）股票报告网4数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：基本面加速下行，房地产投资增速大幅下降。3 月全国土地购置面积创历史新低，共计 6城完成集中供地，供地规模出现大幅缩减。房企新开工、施工和竣工面积均同比大幅下降，短期新开工将持续承压。3 月，受房地产销售端持续下滑、融创展期事件冲击，以及多地疫情防控政策收紧等影响，房地产投资增速大幅下降。当月，房地产开发投资完成额为 13265.62 亿元，同比下降 2.39%，环比下降 8.51%，较 1-2 月增速大幅下降 49.44pct，环比增速由正转负。图表 7：2021-2022 年 3 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化1.土地市场股票报告网53 月，全国房地产土地购置面积为 500.87 万平方米，同比下降 40.97%，创 2000 年以来单月最低水平，虽然政策环境持续回暖，但房企拿地热情仍然很低。我们重点跟踪了 3 月完成首轮集中供地的 6座城市情况。供地方面，与去年第三轮集中供地相比，今年供地规模大幅缩减，武汉、青岛、重庆和福州的土地供应地块数量分别减少了 38 宗、29 宗、15 宗和 12 宗。我们认为，这一方面是考虑到房地产行业下行压力加大，房企拿地意愿和拿地能力有所减弱，地方政府为避免出现大面积土地流拍的情况而作出的调整；另一方面，武汉等城市今年集中供地计划由三次调整为四次，也导致每轮集中供地数量有所降低。成交方面，合肥市热度较高，17 宗宅地全部溢价成交，且 15 宗地价触顶进入“竞品质”阶段；其余 5 城共计流拍地块 3 宗，触顶成交 8 宗，其余地块多以底价和低溢价成交。此外，从拿地企业名单来看，国企“托底”作用仍然突出，民企中仅龙湖拿地数量较多；从拿地布局来看，房企普遍倾向于依托资源优势重点布局当地，拿地不再单纯考虑利润空间，更加重视项目去化能力。图表 8：2021-2022 年 3 月全国土地购置面积单月值（单位：万平方米）数据来源：iFind，东方金诚土地溢价率方面，3 月土地溢价率整体呈小幅下降趋势，其中一线城市降幅较为显著。我们重点关注了 100 大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，3 月溢价率为 4.31%，较 2 月下降 0.13 个百分点。具体看，一线城市土地溢价率大幅回落 4.46pct 至 0%，受疫情等因素的影响 3 月一线城市的土地成交数量锐减,一定程度上导致土地溢价率出现大幅