房地产行业：用好货币工具，宽货币预期再起

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.04.29 用好货币工具，宽货币预期再起 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 中共中央召开政治局会议，相比于此前会议，强调用好货币工具，措辞更积极，且对房住不炒的定位之前，再次强调防范系统性金融风险，政策信号更加明显。 摘要： [Table_Summary]  市场关注的预售资金监管本次有所提及，从中央层面提出优化预售资金监 管 ，较 此 前 住 建 部 的 表 态 更为明确，这是 2021年 7月份政策以来的首 次 最 高 级 别 表 态 ，提 振 楼 市 改 善 预 期 。我们曾在 2021年7月针对规范行业发展文件中提出，预售资金监管对行业缩表会带来极大的压力，将带来行业出现系统性的缩表和部分房企的流动性危机。至2022年年初，对预售资金监管放宽的预期就在不断加强，当前从政治局会议中提出优化监管，相比于住建部的表态，将带来更切实的改善。  当前市场的主要矛盾已经不再是预售资金，而是金融机构对高风险房企的风险偏好较低，使得本质为金融的房企面临持续缩表压力，影子银行缺 失 下 ，当前强调用好货币工具，提升传统金融机构的风险偏好，能够改 善 当 前 的 主 要 矛 盾 。当前地方政府存在“囚徒困境”类预售资金监管，而且，即便有宽松，提取超额冻结的预售资金也将被用于偿还其他金融机构对应的借款，行业仍处于持续缩表的阶段当中。即便有央行、地方政府等主导金融机构加强对房企贷款，但基于风险偏好的原则，预计推进难度依然较大，当前，从政治局会议层面，提出用好货币工具，较此前的措辞更为积极，在有明确的宽货币政策之后，传统金融机构的风险偏好预计也将进一步提高。  对于房住不炒的表述，放在了守住不发生系统性风险之后，政策范围和力 度 将 持 续 扩 大 。我们认为，当前行业风险仍然较大，受制于房住不炒的定位，金融政策在执行上有所慢于预期，当前将风险放在房住不炒之前，预计也将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大。我们继续推荐二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《供地大增同时，利润空间打开》 2022.04.27 房地产《销售仍疲弱，关注资产荒》 2022.04.26 房地产《信用沉浮录》 2022.04.25 房地产《资产断层，买入实物资产》 2022.04.25 房地产《影子银行缺位，结构性信用扩张和资产荒并存》 2022.04.18 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 04.29 最新股价（元） 20 EPS （元） 21E EPS （元） 20 PE 21E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 19.38 3.62 3.90 5.4 5.0 2,183 116 -2% 增持 600048.SH 保利发展 18.12 2.42 2.30 7.5 7.9 2,169 120 16% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.67 1.46 1.98 10.7 7.9 1,242 79 17% 增持 600383.SH 金地集团 14.28 2.3 2.62 6.2 5.5 645 45 10% 增持 000656.SZ 金科股份 4.46 1.3 1.34 3.4 3.3 238 53 0% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.24 0.75 0.95 11.0 8.7 256 31 77% 增持 000961.SZ 中南建设 3.95 1.87 2.36 2.1 1.7 151 38 -5% 增持 000402.SZ 金融街 6.44 0.84 0.55 7.7 11.7 192 30 14% 增持 1109.HK 华润置地 28.47 4.18 4.46 6.8 6.4 2,123 71 8% 增持 0960.HK 龙湖集团 19.72 4.01 4.04 4.9 4.9 2,257 109 32% 增持 0688.HK 中国海外发展 31.45 3.29 3.65 9.6 8.6 1,998 61 6% 增持 2007.HK 碧桂园 4.41 1.51 1.40 2.9 3.2 1,068 231 -21% 增持 1918.HK 融创中国 3.09 0.91 1.08 3.4 2.9 284 88 -18% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 3.69 7.74 6.98 0.5 0.5 210 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 2.10 0.32 0.4 6.6 5.3 279 127 8% 增持 3900.HK 绿城中国 11.26 0.99 1.15 11.4 9.8 295 25 11% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 04.29 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2018A 2019A 2020A 2018A 2019A 2020A 1516.HK 融创服务 3.50 - - 0.19 - - 18 增持 1209.HK 华润万象生活 30.77 - 0.48 0.67 - 64 46 增持 2669.HK 中海物业 7.58 0.11 0.15 0.18 69 51 42 增持 9909.HK 宝龙商业 6.77 0.22 0.44 0.49 31 15 14 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数