2017年天津房地产市场研究报告

China Index Academy中国指数研究院天津分院2018年1月2017年天津房地产市场研究报告1目录限购重启、政策环境持续收紧宏观环境分析12市场环境分析32018年市场展望2天津政策：市场全面收紧，市场监管加强，供需端调控持续升级，未来供应收紧资料来源：中国指数研究院整理日期重要事件关键内容市场影响2017年3月全面限购拥有1套及以上的非本市户籍家庭、拥有2套及以上的本市户籍家庭、拥有1套及以上的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。供需两端发力控房价，降杠杆（限购、限 贷 、 限 售 、 限价），抑制短期投机行为，强化住房自住属性，市场下行趋势明显2017年3月差别化信贷在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性贷款购买住房的，最低首付比例为30%；在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例不低于60%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的商业性个人住房贷款。2017年8月 天津要全面停工半年8月31日，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，明确规定，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。2017年10月限价房转让10月31日，天津国土房管局制定出台《关于规范限价商品住房管理有关意见》。对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的，应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，所售房屋继续用于住房保障，形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系。2017年11月 “以房养老”11月3日，天津市人民政府办公厅印发《关于加快发展商业养老保险促进养老保障体系建设实施方案》，方案提出到2020年，商业养老保险成为个人和家庭商业养老保障计划的主要承担者，同时提出天津将试水以房养老，“积极落实老年人住房反向抵押养老保险试点政策，支持商业保险机构向有需求的老年群体提供住房反向抵押养老保险产品和服务。”能够把难以变现的房产，变成老人稳定的经济收入，很好地改善晚年生活的质量。3目录宏观环境分析12市场环境分析楼市需求腰斩，价格再创新高土地市场依旧活跃，楼面价创新高本土房企融创全年销售额突破200亿，高居首位32018年市场展望4住宅供应：住宅累计供应1275.92万平米，同比保持平稳•2017年，全年累计新增供应1275.92万平米，平均月度供应量106万平方米，同比基本持平，微幅上涨0.7%。•从各月供应量看，6月份供应量最高，为202.78万平米。数据来源： CREIS中指数据、fdc.fang.com1325.42926.681325.221422.881085.201267.111275.92020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平米图：2011-2017年天津商品住宅供应量对比38.6927.4181.7960.01123.02202.78123.77102.48143.28107.92126.53138.25050100150200250170117021703170417051706170717081709171017111712万平米图：2017年各月天津商品住宅供应量对比5住宅供应区域：环城四区、远郊五区供应比重超七成•从四大区域看，供应量主要集中在远郊五区和环城四区，供应比重分别为42.92%、38.99%，市内六区和滨海新区供应比重均不足10%；•具体来看，武清区依然为供应主力，累计供应193.65万平米，占比高达15.2%。数据来源： CREIS中指数据、fdc.fang.com市内六区8.72%环城四区38.99%滨海新区9.38%远郊五区42.92%图：2017年天津商品住宅四大区域供应比重050100150200250南开河西河东和平河北红桥西青北辰津南东丽开发区塘沽蓟州武清静海宝坻汉沽大港宁河万平米图：2016-2017各区域商品住宅供应量对比201620176178.14020406080100120140160180200170117021703170417051706170717081709171017111712万平米图：2017年各月天津商品住宅销售量对比住宅成交：成交量腰斩，累计成交1168.25万平米•政策环境持续收紧背景下，市场需求被抑制，2017年全年累计成交1168.25万平方米，月均成交97万平方米，同比下降47.4%。•具体来看，3月政策末班车效应显著，住宅成交量达到峰值，成交量高达178.14万平米，为各月最高。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com887.19888.831181.88956.641358.132220.221168.25050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平米图：2011-2017年天津商品住宅销售量对比7住宅成交区域：成交量全线下降，开发区跌幅最大表：2017年天津各区域住宅成交量及同比变化•四大片区同比均有不同程度下跌，环城四区同比跌幅最小，为31.8%；市内六区、滨海新区同比跌幅均超60%；•从天津各区域成交量看，19个区域成交量同比全部下降；•开发区同比跌幅最高，达87.1%，位居各区域跌幅首位；北辰区同比跌幅最小，为13.2%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交区域2016年2017年涨幅南开26.346.00-77.2%河西121.2233.99-72.0%河东73.8127.27-63.1%和平9.632.65-72.5%河北41.4321.22-48.8%红桥41.9410.12-75.9%西青184.5182.21-55.4%北辰108.2293.93-13.2%津南227.06152.66-32.8%东丽172.71143.67-16.8%开发区23.63.05-87.1%塘沽281.2171.65-74.5%蓟州53.9238.34-28.9%武清418.14160.30-61.7%静海135.32109.55-19.0%宝坻129.63104.83-19.1%汉沽68.829.05-57.8%大港65.7753.34-18.9%宁河30.324.42-19.4%市内六区314.37101.25-67.8%环城四区692.5472.47-31.8%滨海新区439.38157.09-64.2%远郊五区767.31437.44-43.0%817366600080001000012000140001600018000200