南京商品住宅市场年度报告

同策咨询研究部2017年12月2017年南京商品住宅市场研究报告-“五限”政策下的市场解读及趋势研判ContentsPart 1 宏观市场调控政策解读及市场反应解析Part 2 2017年南京市房地产市场基本面回顾Part 3 2018-2019年南京楼市趋势研判及建议宏观市场解析政策持续不放松促房地产市场调整步伐土地政策新房政策本章脉络图宏观经济章节丨壹十九大定调：对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒” 的基调让全体人民住有所居定位措施目的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度住房属性定位明确政策调控丨国家篇政策调控丨国家篇政府行政调控手段趋于多样性，同时在覆盖的城市数量上进一步增加，这一轮调控政策具有两个核心作用，第一，为楼市降温，控制金融风险；第二，引导长效房地产机制的建立，促进房地产市场健康有序发展。1、覆盖范围热点一、二线城市三四线城市（尤其核心经济圈核心城市周边）2、土拍政策各地土拍政策多样化3、 “五限”限购限贷限价限售限商本轮调控政策新特征本轮调控政策新特征1、覆盖范围2、土拍政策3、 “五限”政策调控丨国家篇针对热点一二线城市调控趋严，东部三大经济圈内核心城市周边的三四线城市也启动楼市调控政策。在调控思路上，通过“限售”政策，对已经聚集金融风险的三四线城市实施“资产价格锁定”，防止爆发系统性金融风险。2016.62016.9-109天21城楼市调控，多地重启限购限贷政策国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”上海市政府出台“沪六条”，加强商品住房用地交易资金来源监管2017.33月，房地产调控政策已经蔓延至东部核心三大经济圈周边的三四线城市3月，从厦门开始出台“限售”政策，截止到11月，超过56个地区出台“限售”政策2017.72017.10“十九大”指出，加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居2016.06-至今 中国主要调控政策国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》，指出营改增试点期间不动产租赁按5%比例征税住建部称将立法明确“租售同权”：租与买享同等待遇住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点政策调控丨国家篇从政策面来看，住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。随后南京出台租赁新规，建立全市住房租赁服务监管平台。租售同权政策本质市场意义购租同权”本质在于先租后买，租是导入人口，买是最终安定基础，也是最终实现租售同权的基础。购租同权导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金价格快速上涨，对整体房价也会形成一定的压力；“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧对房地产交易市场产生影响；通过购租并举和购租同权进一步吸引更多的人，尤其是各类人才落地生根，最终实现就业和购房居住，保证城市的产业和经济持续增长。政策收紧不放松：从本轮商品住宅市场趋势来看，自2016年10月调控以来已经一年有余，2017年更是被称为“史上最强调控”的一年，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也确实出现不同程度的下滑，一二手房成交价格开始出现松动，市场进入“调整期”的迹象越来越明显。政策宽松政策收紧政策转折期2014年921限购取消；930 房贷新政政策宽松期政策收紧期2014年9月-2016年1月2016年2月-2016年10月2016年10月-2017年12月2015年330新政，二套房首付降至40%，普通住房营业税免征时限由五年改为两年2016年9月重启限购，出台宁十三条稳定楼市2016年2月南京出台宁十七条，打击捂盘惜售行为2017年3月南京调控升级，高淳、溧水、六合限购2016年10月限购限贷双加码2017年3月南京限贷升级，六合溧水首次购房首付提至3成2017年5月南京出台限售政策，新购房取得不动产权证后3年内不得转让2017年8月南京被选为租售同权试点城市，建立全市住房租赁服务监管平台，推进租购同权2017年10月十九大召开为房地产定调2017年3月南京规范“商改住”政策调控丨地方篇数据来源：同策咨询研究中心整理政府提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”给今年全国楼市奠定了基调。2017年也成为近几年房地产调控政策出台最为密集的一年，南京进入“限购+限贷+限价+限商+限售”的“五限时代”。表：南京房地产市场调控政策（1）限购本市户籍非本市户籍单身（含离婚）限购1套房；家庭（已有两套及以上房）禁止在主城买第三套房（不含溧水、高淳、六合）提供三年内在南京累计缴纳两年及以上个税证明或社保证明限购1套房，已购房的禁止在南京再购房表：南京房地产市场调控政策（2）限贷购房人情况南京主城首付及利率六合贷款政策溧水、高淳贷款政策无房无购房、无房贷记录最少3成最少3成（原来最低2.5成）最少3成（原来最低2成）有已结清贷款记录最少5成最少3.5成（无变化）最少3成（无变化）已有一套房无房贷记录最少5成最少3.5成（无变化）最少3成（无变化）房贷已结清最少5成最少3.5成（无变化）最少3成（无变化）房贷未结清最少8成最少5成（无变化）最少4成（原来最低3成）两套及以上贷款已结清第三套及以上停贷根据银行情况审定首付和利率贷款未结清第三套及以上停贷表：南京房地产市场调控政策（3）限售、公证摇号限商限价新购住宅取得不动产权证3年内不得转让通过赠与住房，赠与人转让手续满3年后可再次购买客户＞房源，公证处摇号，2017年5月14日起执行办公不得建类住宅，除食堂外不得设置厨房, 卫生间集中设置，建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。设置卫生间套间面积不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%限高4.8m改为3.6m限价政策上整体默认区域价格天花板新项目不突破区域最高价，销许不高于前次销许价政策调控丨地方篇土拍新政出台2016年8月2017年5月2017年5月13日，南京优化调整土地出让方式，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。优化调整土地出让方式2017年8月2017年8月份，出让面积超过5万平米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房（含租赁性住房）。保障房（含租赁住房）增加16年8月11日，当网上竞价达到最高限价90%时必须现房销售南京土拍政策的不断改革及方式的多样化，对土拍的限制越来越来严格，进一步提高房企在竞争拿地的资格门槛与“成本” ，降低成交地块溢价率，有助于缓解