2018年房地产市场展望

012018 年中国房地产市场展望品质居住时代到来如果将 1998 年作为中国房地产市场的起点，近 20 年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由 1998 年的 18 平方米增长到 36 平方米，平均每人每年增加 1 平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用 20 年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。房地产投资增速在 2010 年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管 2015 年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。20 年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。什么是品质居住？我们认为：品质居住时代要为六类人群解决住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，从住房、地段、附属资源等方面提高居住质量；二是城市中等收入家庭首次置业的需求；三是年轻的白领阶层品质租赁的需求；四是大量流动转移人口基本保障的需求；五是单身独居人群品质居住需求；六是老龄人群分散或居家养生的需求。品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。品质住房意味着未来开发商的产品需要根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美好生活的需求。品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，02让租赁真正成为一种生活方式。品质交易意味着买卖双方在房屋流通交易过程中能够得到更加专业的线下服务和更加丰富、优质的线上消费内容，让房屋买卖不再难。品质服务阶层意味着一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现从业者与消费者的良性互动。品质居住的时代条件正在加速孕育。一是增量向存量的转换已经开启，越来越多的城市二手房市场开始占主导地位，存量市场意味着从生产到服务消费的转变。二是从购到租的转变已经开始，在租购并举政策推动下，人口净流入、房价高的一线及二线重点城市从购到租的转变会加快，租赁人口占比从当前的35% 左右提升到 50% 左右，与租赁市场相关的城市更新、住房改造、增量建设、经纪服务、资产管理、金融服务、信息服务等生态体系快速形成。三是由线下到线上的转变步入正轨，注意力向移动互联网的转移决定了线上对线下的重塑不但不会停止而且会加快，互联网与线下的结合必将带来行业效率的显著提升，消费者体验将彻底改变。这些条件走向成熟必定会推动我们住房品质的改善和服务消费的升级，让我们离美好生活的愿景越来越近！站在时代转变的路口，我们始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对 2017 年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。02链家研究院院长032018 年中国房地产市场展望三、2018 年房地产市场展望2222 （一）政策环境中性趋紧29 （二）2018 年房地产市场可能出现的新变化13二、调控：外冷内热，分化加强13 （一）市场表面降温19 （二）内火未消，潜在需求仍在市场篇：由超级繁荣走向平稳运行01品质居住时代到来07一、2017：超级繁荣周期的顶峰07 （一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓09 （二）二手房销售下降，向全国化扩张11 （三）房价上涨创新高13 （四）居民杠杆再度攀升目 录0456——2018 年链家职业经纪人调研报告预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年44 （三）三四线城市内部分化46 （四）“漂亮 30”的崛起50 （六）互联网为城市注入活力48 （五）高铁对城市价值的重估53 （七）东三省城市可能小幅升温42二、城市裂变：城市的分化和价值的重估43 （一）一线城市与其他城市差距扩大43 （二）二线城市内部分化城市篇：聚变和裂变的加速35一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强35 （一）3+6 城市群二手房市场 GMV 占比近 7 成37 （二）三大城市圈内部的房价联动性增强40 （三）内陆核心城市的潜力巨大目 录052018 年中国房地产市场展望57一、换房已经成为市场主力和“新刚需”58二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高61三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳63四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年64五、业主出售房屋和降价主要是为了换房67一、全国城市房价的特点67 （一）城市房价呈偏态分布69 （二）房价上涨集中于小部分城市70 （三）不同等级、人口城市房价变动特点房价篇：在上涨中分化71二、大城市（北京）房价的特点71 （一）近 5 年北京房价涨了多少74 （二）小区房价差异增大75 （三）小区房价上涨更加集中在少数小区76 （四）房价上涨主要集中在少数时间目 录06由超级繁荣走向平稳运行市场篇M·2018 年房地产市场展望·调控：外冷内热，分化加强·2017：超级繁荣周期的顶峰072018 年中国房地产市场展望如果从长周期的视角看，中国房地产 20 年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果从驱动力的角度观察，2008 年之前的 10 年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动，2008 年之后的10 年更多是基本面与金融因素的双擎驱动，并且金融驱动的影响力逐渐占据主要地位。然而，这一上行周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从 2011 年开始逐步减弱，人口出生率趋势性下降，劳动年龄人口总量逐年减少，老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。2014 年以来居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来，但从 2017 年开始，全球量化宽松开始转向，中国房地产调控从短期侧重需求端的调控向长期供给端结构性改革转变，在供给端确立了“租购并举”的住房体系，在需求端行政政策与信贷政策相互叠加，让房屋回归居住本质，这一政策的转变让拐点真正到来。一、2017：超级繁荣周期的顶峰之所以说 2017 年是超级繁荣周期的尾巴，是因为 2017 年既是这一轮上行短周期的终结，同时也是1998 年以来长周期的终结。2017 年，全国房地产销售额再次达到 16 万亿元，房价在 2016 年基础上再度上涨，但这已经是繁华尽头。（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓2017 年前 11 月新建商品住宅销售面积达到 12.6 亿平方米，同比增加 5.4%；销售金额为 9.58 万亿元，同比增长 9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到 13.9 亿平方米，略高于去年水平；销售额将达到10.5 万亿元，比去年有小幅增加。与 2016 年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增速只有 5% 左右的