2017年深圳楼市总结：供需双降 价格趋稳

2017 年深圳楼市总结:供需双降 价格趋稳 政策篇：严控商办 调控深化 2017 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，深圳执行“限购限贷限售限价限商”等调控政策，调控力度空前。由于此前许多调控政策在 2016 年已经推出，深圳2017 年并无太多调控政策出台，而是对之前各项调控政策持续深化。长效机制层面，深圳完善土地供应管理，推进建立租购并举的房地产制度，推动长效机制进一步完善。  公寓市场：建立预售审批查制度 2017 年上半年，深圳市发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，规范商务公寓市场，建立预售审批预审查制度。  租赁市场：推动住房租赁体系建立 2017 年上半年，深圳市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。2017 年下半年，深圳推出首块“只租不售”纯宅地，自持70 年，限整体登记，不得销售、转让，积极落实“租售同权”的政策导向。 市场篇：供需双降 价格趋稳 对于深圳的房地产市场来说，2017 年是比较艰难的一年。楼市也在这一年历经了极大的政策调控的考验，新房成交均价连续 12 个月碎步式回落，与此同时新房供应与成交均创下近年来的最低水平。  住宅供应：供应面积创历史新低 在政策调控下，2017 年深圳商品住宅推盘预售量大幅下滑，共计推出商品住宅27324 套/278.57 万㎡，供应面积同比下跌 36.25%，创下近年来的最低水平。开发商推盘意愿不强以及“限价令”驱使多个新房住宅项目推迟上市或由售转租是影响供应下降的主要原因。 图：2011-2017 年深圳市商品住宅供应面积统计 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com  住宅成交量：成交下滑，二手房占据主导 各方观望，新房成交下滑。据中国指数研究院监测数据显示，2017 年，全市共成交商品住宅 25820 套/259.30 万㎡，成交面积同比 2016 年减少 37.96%。一季度成交量大幅度走低，3 月新房成交量处于历史低位，仅为 803 套；下半年市场有所回暖，成交量上升，12 月达今年成交最高，共计 3248 套，但依旧处于低位。 图：2011-2017 年深圳市商品住宅成交面积统计 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 宝安、龙岗区是主力成交区域，福田区成交量逆市增长。绝对值来看，宝安和龙岗两区仍然是市场成交量最大的两个区域，共成交 22371 套/203.10 万㎡，面积合计占比 78.33%。从相对值来看，除福田区外，各区域成交面积均有不同程度下降。福田区由于今年批售上市项目增加，是成交量唯一增长的区域。万科兰江山第瑧山道、万科瑧山府、安峦公馆等，是区域的成交主力项目，盐田区今年无新房供应，共计成交 20 套/0.29 万㎡ 。 图：2016、2017 年深圳市商品住宅区域成交统计 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 存量房时代，二手房成交量为新房的 2 .9 倍。在新房市场成交低迷，总体供应缺乏的背景下，使得 2017 年部分市场需求流入二手房市场，但在政策的不断调控下总量有所减少，但二手房成交量仍是新房的 2.9 倍。2017 年，全市共二手房成交 73830 套，同比减少 31.4%，从各区域成交来看，二手房成交量全线下跌，其中下跌幅度最大的是盐田区，全年共计成交二手房 1657 套，同比下跌 45.9%。 图：2017 年深圳市二手房区域成交统计 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com  成交价格：价格趋稳 南山领跑 价格僵持，趋于稳定。2017 年是深圳楼市理性回归的一年，新房成交均价连续 12个月微幅下跌，逐步趋于稳定，全年深圳新房住宅成交均价 54445 元/㎡，同比 2016年略涨 1.9%。 图：2011-2017 年深圳市商品住宅成交价格统计 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 南山区成交均价领跑全市。2017 年，南山区成交均价为 101467 元/㎡，居各区之首，其次是福田区和罗湖区，成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为 36694、50016 元/㎡。从涨跌情况来看，盐田区、南山区成交均价同比增长 23.82%、23.46%，龙岗区则是同比小幅下跌 7.24%。 图：2016-2017 年深圳市商品住宅各区成交均价及涨跌幅 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com  成交结构：刚需主导，小户型受青睐 2017 年是深圳楼市的刚需之年，90 ㎡以下的刚需小户型成为市场成交主力，成交合计占比 67.6%，占比同比减少 2.1%。从价格段来看，市场以总价 600 万元以下产品为成交主力，占比 79.45%，占比同比小幅增加 1.15%。在市场低迷的环境下，刚需盘撑起深圳楼市。 图：2016、2017 年深圳市商品住宅成交结构对比 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com  库存与去化：可售减少 去化趋稳 截止 2017 年 12 月底，深圳商品住宅可售量为 33718 套/ 338.59 万㎡ ，可售面积同比减少 11.13%。去化周期为 13.19 个月，较去年同期延长 0.09 月，新房销售趋势平稳。 图：2011-2017 年深圳市商品住宅库存面积及去化周期 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 企业篇：抢滩深圳 强者恒强  房企抢滩深圳楼市，千亿房企 11 家布局深圳。 根据“2017 年中国房地产销售额百亿企业排行榜”显示，有 16 家房企销售额突破千亿。在 16 家千亿房企中，碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华夏幸福、金地、华润、招商蛇口、泰禾 11 家已布局深圳，数量在千亿房企数量中占比接近七成。 图：千亿房企深圳布局分布图 资料来源：中国指数研究院综合整理  强者恒强，市场集中度不断提升。 2017 年，龙头房企继续保持领先，成为深圳市场最大的赢家，共有七家房企销售过百亿大关，排在前十的房企共计销售金额达到 1433.21 亿，占到商品房销售额总量的 71.63%，较上年增加 13.19%，集中度不断提高。伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企也将在业绩竞赛中加速奔跑。 2017 年深圳企业销售额 TOP10 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 项目篇：豪宅热销 金额领跑 2017 年深圳商品住宅项目 TOP10 合计销售金额 531.62 亿元，占全市商品住宅销售总额 36.81%，同比提升 4.29%；住宅项目 TOP10 合计销售面积 79.15 万㎡，占全市销售面积 28.41%，较去年提升 2.76%，商品住宅项目销售金额 TOP10 榜单门槛值为 29.67 亿元，去年则为 50.51 亿元。 2017 年深圳商品住宅项目销售金额 TOP10 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 从销售金额上来看，华润深圳湾·悦府累计销售额达 79.25 亿元，夺得冠军。新天鹅堡、鸿荣源·壹