中指丨北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，影响有多大？

中指丨北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，影响有多大？中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 2025 年 12 月 24 日，北京市住房和城乡建设委员会，北京市发展和改革委员会，中国人民银行北京市分行，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，积极响应《“十五五”规划建议》中“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。本次 5 条政策内容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境，政策延续渐进式推进节奏。本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放。 原文链接：https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/zcwj2024/qtzcwj/xxyx13/743889603/index.shtml 【中指解读】 1、 降低非户籍家庭社保年限要求、支持多孩家庭多购一套，扩大住房需求规模 本次限购政策调整涉及两个方面，一是降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3 年降至 2 年，五环外由 2 年降至 1 年，这将直接扩大住房需求群体规模，有利于促进符合要求的购房者进入市场； 二是加大对多孩家庭支持力度，允许在五环内多购一套，此前政策是符合条件的家庭五环外不限购房套数，五环内户籍家庭限购 2 套、非户籍家庭限购 1 套，新政后，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购 3 套、2 套，有利于满足多孩家庭的子女教育、住房改善等需求。 北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，影响有多大？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 表：北京住房限购政策新政调整前后变化 政策类型 新政前 新政后 限购区域 全市 全市 限购政策 本地户籍 家庭 （成年单身人士视作家庭） 2 套 五环外不限套数 2 套（五环内多孩家庭可增购 1 套） 五环外不限套数 非本地户籍 家庭 （成年单身人士视作家庭） 五环内 3 年社保/个税，1 套； 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1 年社保/个税，1 套； 五环外 2 年社保/个税，五环外不限套数 五环内：2 年社保/个税，1 套（多孩家庭可增购 1 套）； 五环外：1 年社保/个税，不限套数； 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1 年社保/个税，1 套 资料来源：中指数据 CREIS，中指研究院综合整理 2、不再区分首套二套商贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本 当前北京首套商贷利率为 3.05%，五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外二套房贷为3.25%，政策后，首套二套房贷利率将保持一致（上海、深圳在今年 8-9 月已经出台该政策），具体利率是多少，将由银行根据利率定价机制安排，总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。 表：北京住房限贷政策新政调整前后变化 政策类型 新政前 新政后 限贷政策 首套首付比例 15% 15% 首套房贷利率 3.05% (LPR-45BP) 3.05% (LPR-45BP) 二套首付比例 20% 20% 二套房贷利率 五环外：3.25% (LPR-25BP) 五环内：3.45% (LPR-5BP) 不再区分首套二套住房 资料来源：中指数据 CREIS，中指研究院综合整理 3、降低公积金首付比例至 2.5 成，力度不大，未来公积金政策仍有优化空间 根据中指监测，2025 年以来全国各地公积金政策出台频次超 270 条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。本次北京将首付比例降至 2.5 成，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。 表：北京公积金政策新政调整前后变化 政策类型 新政前 新政后 首套 贷款额度 家庭最高 120 万元 家庭最高 120 万元 首付比例 20% 20% 二套 贷款额度 家庭最高 100 万元 家庭最高 100 万元 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 政策类型 新政前 新政后 首付比例 30% 25% 认房认贷 在京无住房，使用过 1 次公积金贷款并已结清的，由原先的执行二套房公积金贷款，调整为执行首套房公积金贷款政策 在京无住房，使用过 1 次公积金贷款并已结清的，由原先的执行二套房公积金贷款，调整为执行首套房公积金贷款政策 上浮情况 购买绿色建筑、多子女家庭购房，最高上浮40 万元 购买绿色建筑、多子女家庭购房，最高上浮40 万元 其他支持 每缴存一年可贷 15 万元 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 每缴存一年可贷 15 万元 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 表：一线城市公积金贷款首付比例对比 城市 北京 上海 深圳 广州 公积金首付比例 首套 20% 20% 20% 20% 二套 25% 25%； 20%（自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江等区） 20% 20% 资料来源：中指数据 CREIS，中指研究院综合整理 最后，北京进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案，有利于进一步简化流程，提升房地产投资效能。 整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年 8 月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放，但整体政策效果或有限。 《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。 从市场的角度来看，根据中指数据，今年 1-11 月，北京新建商品住宅销售面积 458.5万平方米，较上年同期下降 12.4%；同期二手住宅成交 15.7 万套，同比增长 1.9%，整体表现平稳，但近期新房市场表现偏弱，11