策略对话地产：首波反弹后地产行情如何演绎

策略研究| 证券研究报告 —点评报告 2022 年 4 月 17 日 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Economy] 宏观及策略: 策略研究 [Table_Analyser] 证券分析师：王君 (8610)66229061 jun.wang@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300519060003 证券分析师：徐沛东 (8621)20328702 peidong.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518020001 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 [Table_Title] 策略对话地产 首波反弹后地产行情如何演绎 [Table_Summary] 地产政策后续还有继续优化空间，当前仍是较好的配臵窗口期  策略观点：地产政策还有继续优化空间，疫情缓解后观察基本面修复情况。近期地产政策松绑越演越烈，行业信心得到较大恢复，地产指数在去年 11 月筑底后呈上行趋势，明星股股价翻倍。回溯过去两轮地产周期复苏带动的地产股行情，在地产第一波（困境反转、政策见底）反弹行情后，往往还有第二波行情，政策持续的宽松环境筑基行情下界，同时视行业基本面和企业盈利改善情况决定行情的上行空间。目前政策底已现，行业基本面改善受累于疫情，我们倾向于认为第二波行情的展开会在流动性风险解除信号出现且商品房销售反弹之后，地方层面政策端、房企资金端仍有持续进一步优化的空间 ，疫情缓解后时刻关注基本面修复情况。 对话地产  当前仍是以基本面差、博弈政策放松为主要逻辑，3 月以来疫情突袭加重严重影响各地新房成交，全年增长目标压力较大，政策出台箭在弦上。4 月以来，我们明显可以看到地产政策由纾困逐步进入到推动需求改善阶段，政策出台的城市也逐步从三四线城市扩展至弱二线省会城市，且调整力度不断加大，从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“五限”的放松。但整体而言，从政策调整深度来看，低能级城市频繁的“救市”对市场的提振作用较为有限；而高能级城市的跟进略显不足。除了市场景气度仍然低迷外，房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，2022 年上半年迎来海外债偿债高峰期，压力将集中在 4、6、7 月，接下来几个月部分资金压力较大的公司仍然可能出现信用风险事件。随着部分城市楼市下行压力进一步加大，部分房企信用风险再度爆发，因此我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步深化调整的空间。我们认为可以重点关注 4 月 18 日发布的统计局数据所反映出的市场低迷程度是否符合预期，我们看好后续地产政策出台的范围和力度将会继续加强。建议重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进。从全年来看，考虑当前销售仍处于筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端。乐观情况下，即使二季度末（大概率 6 月）销售端逐步企稳，带动房企资金端的改善，拿地开工等投资端修复也将延缓至下半年。在“稳增长”及“防风险”的背景下，预计政策端改善有望贯彻全年，且宜早不宜迟。  从板块投资角度来看，当前仍是较好的配臵窗口期。我们认为可以关注三个层级的标的公司：第一层级为全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间，建议关注保利、金地、招蛇、龙湖、华润；第二层级为区域型央国企龙头和优质民企，相对于第一层级来说关注度低一些，但现金流和财报质量较好，建议关注建发、越秀、美的、滨江；第三层级为政策更加明朗后可以关注弹性反转标的，建议关注旭辉、新城、金科、碧桂园。  风险提示：疫情影响时长超出预期；后续地方政策放松不达预期；销售不及预期风险。 2022 年 4 月 17 日 策略对话地产 2 策略观点：地产政策还有继续优化空间，疫情缓解后观察基本面修复情况 去年 11 月地产指数经历两次筑底，政策底出现后行业指数呈上行趋势。在强调控后，居民购房意愿一直在降低、房价持续下行、库存上行速度加快，而政府不断出台政策“救市”是本轮反弹的主要背景。2021 年见双底以来，地产指数已经历一轮上涨，并于 1 月初触顶后不断回落，随后在 3 月筑底后大幅反弹冲高且逐渐企稳。在本轮地产反弹行情中绝大部分地产股都为正增长，其中部分地产股实现了较大的累计涨幅，在万得地产股中了涨幅排名前三的中交地产、天保基建和财信发展分别实现了 359.63%、251.32%和 202.99%的涨幅。 图表 1. 2021/11/10 地产指数见双底之后的走势 图表 2. 2021/11/10 地产指数见双底后表现最好的地产股 2,8003,0003,2003,4003,6003,8004,0002021-112021-122022-012022-022022-032022-04 050100150200250300350400中国武夷招商蛇口光大嘉宝南山控股南国置业京能置业滨江集团宋都股份空港股份信达地产新华联渝开发财信发展天保基建中交地产(%) 资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券 近期地产政策松绑越演越烈，行业信心得到较大恢复。目前政策端提振房企意图明显，实际市场影响几何尚不确定。近期出台的承债式并购贷款不再计入“三条红线”、《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、全国性的商品房预售资金监督管理办法等政策均利好房企流动性。从中央到地方，房地产相关政策都在积极促市场稳定。3 月中旬，金融委会议以及央行等有关部门均表态将防范化解房地产市场风险，促进市场平稳健康发展。综合近期各地新调控政策，包括放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售或缩短限售年限等。与房地产相关的政策也频繁出台，如放松落户限制、支持人才购房等，在客观上有利于市场恢复。 2022 年 4 月 17 日 策略对话地产 3 图表 3. 近期地产政策一览 政策 核心内容 承债式并购贷款不再计入“三条红线” 针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。解除拟并购房企的融资规模限制，以有效化解项目烂尾风险为原则，力保决策层目前情况下的首要政治目标“保交楼”的实现，保障广大购房者的合法权益，稳定社会与市场秩序。 《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》 明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。 全国性商品房预售资金监管办法出台 明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。 国务院金稳会要求积极出台对市场有利的政策 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。